Кадастровая стоимость определяется в ходе государственной кадастровой оценки независимыми оценщиками. Порядок проведения государственной кадастровой оценки регулируется Федеральным законом от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Кадастровая стоимость имущества устанавливается государством. Она влияет на многие финансовые вопросы, которые связаны с использованием недвижимости. Зачастую она завышена.
Пользователи и собственники недвижимости заинтересованы в реальной стоимости для:

• установления меньшего размера земельного налога;
• определения меньшей выкупной цены за земельный участок при приобретении в собственность;
• расчета меньшей арендной платы;
• формирования меньшего размера налога на имущество организаций;
• иных ситуаций.

С начала 2015 года налог на недвижимое имущество физических лиц определяется исходя из кадастровой стоимости, поэтому у собственников появится прямая заинтересованность в установлении адекватной стоимости и на квартиры. Правда, не все регионы еще перешли на такой расчет налога, но к 2020 году он будет по всей РФ. Бывают случаи, когда, наоборот, собственник заинтересован в ее увеличении (в основном, это связано с судебными спорами относительно прав на недвижимость, вопросами кредитования и залога, определения размера страховых выплаты, сумм материального ущерба и прочее). Так или иначе, ставить вопрос об оспаривании кадастровой стоимости может заинтересованное лицо, которым может являться:

• собственник земельного участка;
• хозяин квартиры; арендатор земли;
• собственник квартиры;
• собственник нежилых зданий, сооружений, строений;
• арендатор нежилых помещений;
• претендент в правах на недвижимость (например, лицо, обратившееся в муниципалитет за выкупом земельного участка), бывший собственник земли (который, допустим, пересматривает размер налогов) и другие.

Как показывает практика, наиболее часто интерес оспаривания проявляется в отношении земельных участков.
Летом 2016 года кадастровая стоимость недвижимости была «заморожена» на период с 1 января 2017 года по 1 января 2020 года (ст. 19 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 360-ФЗ; далее - Закон № 360-ФЗ). Тогда же был принят Федеральный закон от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», который вступил в силу с 1 января 2017 года и заменил Федеральный закон от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ».

Как узнать кадастровую стоимость?

Определить кадастровую стоимость самостоятельно можно на официальном сайте Росреестра. Важно знать, прямое отношение к оценке имеет:

• Размещение территориальное.
• Площадь.
• Уровень цен на данном сегменте рынка.

Также узнать стоимость, не выходя из дома, поможет сайт Ростехнадзора. Главное - найти здесь интерактивную карту. Мало того, что карта поможет определить цену. Она ещё и расскажет большое количество полезной и важной информации об объекте!
Определяется стоимость, в большинстве случаев, для расчёта налога.

Напоминаем, что оплачивать налог нужно только по квитанции и никак иначе! Многие мошенники, например, в дачных садоводствах, собирают налоги наличными средствами - причём больше, чем нужно.

Кадастровая оценка

Решение о проведении государственной кадастровой оценки принимают региональные органы власти или органы местного самоуправления, которые выбирают оценщика и заключают с ним договор. Кадастровая оценка проводится не чаще одного раза в три года, но и не реже одного раза в пять лет. В Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе переоценка может проводиться не чаще одного раза в два года.
При оценке необходимо учитывать износ построек, рассказал гендиректор Московского областного БТИ Владислав Мурашов. Для большинства обычных зданий и сооружений срок службы составляет 80 лет. Для построек с деревянными несущими стенами - 50 лет. Временные бытовки, склады, летние павильоны строятся по регламентам только на 10 лет. А вот уникальные здания музеев, хранящих национальные и культурные ценности, произведения искусства, а также стадионы и театры имеют запас прочности 100 лет.

Цели государственной кадастровой оценки:

• государственная регистрация прав на землю и сделок с ними, защита прав землепользователей и субъектов Российской Федерации;
• для корректного установления налогооблагаемой базы, ставок земельного налога и величины арендной платы за землю; определения величины компенсационных выплат при изъятии земель для муниципальных нужд;
• поддержка рынка земли, фондового рынка ценных земельных бумаг и ипотеки; информирование широкого круга заинтересованных лиц о стоимости земель;
• оценка эффективности существующего функционального использования территории, расчетная поддержка проектных разработок генерального плана города и в планировании крупномасштабных мероприятий общегородского характера.

Если Вы не согласны с установленной кадастровой стоимостью земельного участка, то Вы можете оспорить результаты определения кадастровой стоимости в суде или в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (решение комиссии также может быть оспорено в суде).

Как определить необходимость оспаривания?

Кадастровая стоимость изменяется раз в пять лет (может чаще 1 раз в три года, но не реже). В каждом регионе оценку проводят свои оценочные организации и ее результаты утверждаются постановлением главы субъекта РФ. В этом постановлении указываются категории земель и устанавливается удельная единица кадастровой стоимости на один квадратный метр земли. Также указывается дата, с которой применяется новая оценка. Чтобы подтвердить целесообразность оспаривания сначала необходимо узнать действующий размер кадастровой величины земельного участка. Это можно сделать:

• получив справку о кадастровой стоимости в кадастровой палате;
• войдя на сайте росреестра в разделе «Публичная карта» (в поисковом поле ввести кадастровый номер земельного участка, после чего участок будет отображен на карте с описанием, в том числе со стоимостью);
• рассчитав самостоятельно, сопоставляя сведения своего земельного участка (площадь, категория земель и место нахождения) с данными постановления губернатора об утверждении результатов оценки.

Далее необходимо обратиться в оценочную компанию, где ориентировочно Вам скажут соответствует ли цена земли рыночной или нет. После этого можно принимать решение о целесообразности ее уменьшения.
Существует 3 основных способа оспаривания кадастровой стоимости:

• заявление в комиссию;
• заявление в суд о признании недействительным решения комиссии об удовлетворении заявления об оспаривании кадастровой стоимости;
• административное исковое заявление об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной или/и об исправлении ошибки.

Оспаривание кадастровой стоимости производится по нормам того закона, по нормам которого была установлена кадастровая стоимость, то есть либо по правилам закона об оценочной деятельности, либо по правилам закона о кадастровой оценке. Следует отметить специфику оспаривания в зависимости от применяемого закона:
1. По закону об оценочной деятельности существует обязательный досудебный порядок для юридических лиц, а по закону о кадастровой оценке такого порядка нет ни для одной категории заявителей, в том числе для юридических лиц.
2. Согласно нормам закона об оценочной деятельности комиссии по рассмотрению споров об оспаривании кадастровой стоимости созданы Росреестром при его территориальных управлениях. А по закону о кадастровой оценке аналогичные комиссии будут создаваться госорганом субъекта РФ.
3. В соответствии с действующим законом об оценочной деятельности комиссии рассматривают заявления об исправлении ошибок и заявления об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной. По нормам же закона о кадастровой оценке комиссии, видимо, будут рассматривать лишь заявления об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной. Заявления об исправлении ошибок будут рассматривать бюджетные учреждения, созданные госорганом субъекта РФ, которые по решению последнего осуществляют ГКО и подписывают отчет. Они получат право исправлять ошибки, влекущие уменьшение кадастровой стоимости.
4. Пока закон о кадастровой оценке и подзаконные акты не предусматривают необходимости представлять заключение саморегулируемой организации оценщиков на отчет независимого оценщика в комиссию или в суд для установления кадастровой стоимости в размере рыночной. Это может привести к существенному снижению расходов на установление кадастровой стоимости в размере рыночной.

В 2017 году, возможно, некоторые лица, запросив выписку из ЕГРН, могут обнаружить в ней, что актуальная кадастровая стоимость не соответствует Закону № 360-ФЗ, например, не произведен «перерасчет» кадастровой стоимости или результаты ГКО 2016 года учитываются как «актуальная стоимость» несмотря на то, что они выше предыдущей кадастровой стоимости. Физические и юридически лица могут попытаться защитить свои права путем подачи заявления в ФГБУ «ФКП Росреестра» о внесении в ЕГРН сведений об актуальной кадастровой стоимости (ст. 1 Федерального закона от 2 мая 2006 г. № 59-ФЗ «О порядке рассмотрения обращений граждан РФ»), а также заявления в территориальное управление Росреестра об исправлении ошибок в ЕГРН (ст. 61 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»). Компетенция ФГБУ ФКП «Росреестра» и его филиалов с 2017 г будет определяться Приказами Росреестра от 12 мая 2015 года №П/210, от 23 марта 2016 года № П/0133.

Но если в удовлетворении заявления откажут, основания для обжалования такого решения будут, как правило, отсутствовать. Дело в том, что закон о госрегистрации недвижимости, который вступит в силу с 1 января 2017 года, допускает исправление технической и реестровых ошибок, как правило, по решению суда (п. 4 ст. 61 закона о госрегистрации недвижимости). Он устанавливает: «В случаях, если существуют основания полагать, что исправление технической ошибки в записях и реестровой ошибки может причинить вред или нарушить законные интересы правообладателей или третьих лиц, которые полагались на соответствующие записи, содержащиеся в ЕГРН, такое исправление производится только по решению суда». Аналогичная правовая позиция выработана ВАС РФ к исправлению ошибок в ГКН (Решение ВАС РФ от 28 июня 2012 г. № ВАС-4569/12, Постановление Президиума ВАС РФ от 20 октября 2010 г. № 6200/10, Постановление Президиума ВАС РФ от 22 марта 2011 г. № 14765/10, Постановление Президиума ВАС РФ от 15 декабря 2011 г. № 12651/11).

Снижение кадастровой стоимости

Способы снижения кадастровой стоимости В соответствии с законодательством существует 2 способа изменения:

• через комиссию по переоценке;
• в судебном порядке.

Наиболее эффективным способом является обращение в суд, так как комиссии это, по сути, тот же административный орган, который заинтересован в оставлении ранее утвержденного результата кадастровой оценки. Хотя формально законом устанавливается, что комиссия по спорам состоит из независимых и незаинтересованных членов, в то же время практика оспаривания насчитывает редкие случаи, когда принимают сторону правообладателей, оставлении прежней кадастровой стоимости.

Уменьшение стоимости в комиссии В каждом регионе России создается специальная комиссия по оспариванию кадастровой стоимости. В указанную структуру могут обращаться как юридические, так и физические лица - собственники или иные правообладатели недвижимости.В целях экономии времени и сил физлицам лучше сразу обращаться в суд, минуя спор в комиссии. Срок обращения - в течение пяти лет с момента утверждение результатов кадастровой оценки и до утверждения очередной оценки.

Кадастровая стоимость земли оспаривается по двум основаниям:

• недостоверные сведения, учтенные при кадастровой оценке (чаще всего это касается строений, нежели земельных участков);
• уравнивание кадастровой стоимости земли с её рыночным уровнем.

Для начала работы комиссии Росреестра необходимо подготовить документы и подать заявление. Форма заявления о пересмотре цены является свободной. К нему прикладывается:

• нотариально заверенные документы на землю (свидетельство о праве собственности, договор купли-продажи, дарения, мены, аренды и прочее, что подтверждает право на землю заявителя);
• отчет оценщика, в котором четко установлена рыночная стоимость участка и которая отличается от кадастровой (в письменном виде и в электронной форме);
• экспертиза отчета оценщика как на бумаге, так и на диске (проводится союзом оценщиков и такая экспертиза подтверждает, что отчет о рыночной оценке обоснованный);
• информация о недостоверных сведениях, использованных при кадастровой оценке (предоставляются, если кадастровая оценка обжалуется на этом основании, а не по уровню рыночной стоимости);
• кадастровая справка о стоимости объекта недвижимости.

Без указанных документов заявление рассматриваться не будет. Участие гражданина или юридического лица на заседание комиссии не предусматривается. Свое решение она выносит в течение одного месяца. Результатами работы комиссии могут быть:

• отклонение заявления;
• изменение стоимости.

Если решение комиссии будет положительным, то она сама направляет необходимые сведение в кадастровый орган, где вносятся изменение в кадастр. Об отрицательном результате приходит уведомление. После его получения, в случае несогласия с решением комиссии, заявитель может обжаловать его в суде или непосредственно обратиться в суд с требованием об изменении кадастровой стоимости (не ссылаясь на решение комиссии).

Уменьшение стоимости в суде

Порядок снижения в суде не предусматривает обязательного предварительного обращения в комиссию по оценке только для граждан. Юрлица должны предварительно обратиться в комиссию, иначе делу ходу не будет. С 2015 года дела о кадастровой стоимости (так называемые административные дела) рассматривают областные, краевые, республиканские федеральные суды. В суд можно обратиться в любое время с момента утверждения оспариваемой стоимости и до утверждения следующей оценки. Например, гражданин обжалует кадастровую стоимость от 20.12.2011 года. В ходе судебного процесса - 17.12.2016 года утверждается новая оценка. Судебное дело не прекращается и если суд удовлетворит иск, то решение будет иметь силу и распространяться на оценку, которая действовала с 20.12.2011 г. по 17.12.2016 г. Новую стоимость нужно высуживать по новому административному исковому заявлению по оспариванию. Прежде чем обратиться в суд необходимо оформить административный иск и приложить необходимые документы. Исковое заявление желательно подготовить с помощью квалифицированного юриста, так как при его составлении требуются знания процессуального законодательства и их несоблюдение может привести к проигрышу.

В исковом заявлении обязательно необходимо указать:

• сведения о земельном участке (кадастровый номер, адрес, площадь и пр.);
• данные кадастровой стоимости (размер и дата внесения в кадастр);
• результаты рыночной стоимости объекта недвижимости (рыночная стоимость должна сильно разниться от кадастровой, иначе в удовлетворении иска могут отказать, например, если рыночная стоимость отличается на 1-10 процентов, то шансов на выигрыш в суде мало);
• в чем конкретно заключается нарушение прав собственника или пользователя (высокий налог, арендная плата и прочее).

Административным исковым заявлением оспаривается именно стоимость и поэтому в просительной части иска указывается на необходимость установления рыночной стоимости вместо имеющейся кадастровой. Важно знать, что оспаривать необходимо не по состоянию на любое число, а именно на дату утверждения результатов кадастровой оценки постановлением главы субъекта РФ. Но имейте в виду, что все последствия изменения кадастровой стоимости начинают течь с 01 января того года, в котором было подано заявление в суд.

К исковому заявлению обязательно прилагается следующий пакет документов:

• государственная пошлина в размере 2 000 рублей - для организаций, 300 рублей - для граждан (если она оплачивается от имени дольщиков, то ее размер делится между ними в равных частях)
• копии документов на недвижимость (свидетельство, правоустанавливающие документы, договор аренды)
• копию отчета независимого оценщика о рыночной стоимости участка (в бумажном и электронном формате).

Желательно чтобы оценка для оспаривания стоимости была выполнена известной в регионе организацией с солидной репутацией заключение экспертизы вышестоящей организацией оценщиков (саморегулирующей организацией) о том, что отчет оценщика соответствует правовым нормам. Обычно сам оценщик и организует проведение экспертизы, так как он состоит в саморегулирующей компании и у него должны быть налажены соответствующие связи.

К участию в деле необходимо привлечь в качестве административного ответчика кадастровую палату, Росреестр и орган субъекта РФ, который утверждал результаты кадастровой оценки в конкретном регионе (обычно это правительства и администрации республик, областей, краев, комитеты, департаменты и управления по имуществу, земельным отношениям и прочее). В качестве третьих лиц привлекают местную администрацию, соседей по участку, бывших собственников и прочих, то есть всех, кто может иметь интерес к спору. Исковое заявление адресуется и направляется в областной (краевой, республиканский) суд. Раньше такие споры рассматривал арбитраж. Как и при работе комиссии в суде оспаривается не только сама стоимость, приравниваемая к уровню рыночной, но и на основании недостоверных сведений, использованных при оценке. Если оценка недвижимости проведена серьезной организацией и профессионально, то дело в основном выигрышное. Важно, чтобы рыночная оценка была сделана на дату утверждения кадастровой оценки. Вся эта информация содержится в постановлении главы субъекта РФ. Дело в суде можно вести самому, а можно поручить представителю по доверенности. Но такое лицо должно иметь высшее юридическое образование, иначе его не допустят к делу. Судебное оспаривание может свестись к рассмотрению имеющихся материалов дела, а если спор бурный, то, возможно, будет назначена судебная экспертиза, несмотря на то, что в деле имеются и отчет оценщика и экспертное заключение союза оценщиков. В суд могут пригласить специалиста по вопросам оценки, не исключено, что вызовут оценщика, отчет которого представлен с иском. Судебная практика говорит, что, в основном, ответчик в суде не возражает против требований собственника (арендатора). В этом случае рассчитывать на возмещение судебных расходов (уплата госпошлины, проведение оценки, экспертизы, изготовление нотариальной доверенности и прочее) не придется. Если же административный ответчик выступает против истца, то при удовлетворении иска с него можно смело взыскивать все судебные издержки. После вступления в силу судебного постановления кадастровая палата должна самостоятельно производить внесение изменений в кадастр (так как в их адрес суд направляет копию решения). Однако следует перестраховаться и самим обратиться в кадастровый орган с заявлением о внесение изменений в государственный кадастр. К заявлению необходимо приложить копию судебного акта. В настоящее время в госдуме находится законопроект о приостановлении возможности оспаривания кадастровой стоимости недвижимости. Если этот закон пройдет, то с 01.01.2017 г. и по 01.01.2020 г. обращаться с переоценкой кадастровой стоимости будет невозможным, так как индивидуальную оценку объекту недвижимости (необходимую для судебного спора) планируется поручать госструктурам, которые и будут формироваться в указанный период.

Мораторий на изменение кадастровой стоимости до 01.01.2020

03 июля 2016 года был принят вступающий в силу с 01.01.2017 года Федеральный закон «О государственной кадастровой оценке».
Данный закон детально описывает новую процедуру кадастровой оценки и оспаривания ее результатов.
Еще одним законом - Федеральным законом от 03.07.2016 № 360-ФЗ - был фактически установлен мораторий на изменение кадастровой стоимости для целей взимания платы за землю во всех ее возможных формах, определяемых как процент от кадастровой стоимости, на период с 01.01.2017 по 01.01.2020.

Суть моратория сводится к следующим основным моментам:

• в период с 01.01.2017 по 01.01.2020 новая кадастровая оценка не проводится. Правило, определяющее интервал кадастровой оценки (не чаще одного раза в три года, но не реже одного раза в пять лет), временно не применяется;
• в период с 01.01.2017 по 01.01.2020 применяется кадастровая оценка, которая действовала на 01.01.2014;
• если на 01.01.2014 кадастровая оценка не была проведена, применению подлежат результаты кадастровой оценки, утвержденные за период с 01.01.2014 по 31.12.2016;
• если на 01.01.2014 кадастровая оценка была утверждена, но в период с 01.01.2014 по 31.12.2016 была проведена еще одна кадастровая оценка или их было несколько, в период действия моратория применению подлежит та кадастровая оценка, которая является наименьшей;
• если кадастровая стоимость в период с 01.01.2014 по 31.12.2016 была оспорена через соответствующую комиссию Росреестра или через суд, в период действия моратория применяется кадастровая стоимость, определенная по результатам оспаривания;
• правило «наименьшей стоимости» применяется и к тем объектам, в отношении которых кадастровый учет будет осуществлен в период действия моратория (вновь построенные объекты, ранее учтенные объекты, измененные объекты).

Проиллюстрируем суть моратория на конкретном примере.
На 01.01.2014 кадастровая стоимость земельного участка составила 100 000 рублей. С 01.01.2016 данная стоимость была определена в размере 150 000 рублей.
С учетом установленного законом № 360-ФЗ моратория, для целей взимания платы за землю в период с 01.01.2017 по 01.01.2020 будет применяться кадастровая стоимость в 100 000 рублей.
Если кадастровая стоимость участка была снижена в судебном порядке в августе 2016 года до 75 000 рублей, то в период действия моратория (то есть с 01.01.2017 по 01.01.2020) для целей взимания платы за землю во всех ее формах применяется именно данная кадастровая стоимость - 75 000 рублей.

Если вам понравилась данная статья, просим вас оставить отзыв в комментариях ниже.

Желаем Вам удачи!

Процесс оспаривания кадастровой стоимости земельного участка в 2017 году потерпел некоторые изменения, так как была скорректирована работа Росреестра. Расскажем в статье, как действовать гражданам, чтобы оспорить стоимость, установленную по данным кадастра.

Как оспорить кадастровую стоимость?

Заинтересованные лица вправе оспорить результаты кадастровой оценки земли. Если говорить о досудебном порядке – следует обращаться в Росреестр. Когда комиссия отказывает в пересмотре данных оценки, потребуется обращение в судебные органы.

Инициаторами процедуры оспаривания могут быть:

• физические лица, чьи интересы напрямую затрагиваются установленной стоимостью;
• организации;
• государственные органы или муниципалитет.

Наиболее частая причина для инициирования пересмотра цены земли по кадастру – желание снизить налоговое бремя. Дело в том, что земельный налог напрямую зависит от установленной кадастровой стоимости. Помимо этого, данные о цене оказывают влияние на размер арендных платежей и стоимость выкупа участка из собственности государства или муниципалитета.

Таким образом, если кадастровая стоимость завышена, увеличиваются расходы землепользователя. Однако одного лишь желания владельца для возможности оспаривания недостаточно. Основанием может стать:

• недостоверность данных об участке в процессе проведения оценки;
• наличие некорректных сведений в документе, которые стали причиной завышение стоимости;
• изменение характерных особенностей земли.

Обращение в Росреестр целесообразно только в последнем случае. К примеру, если была изменена категория земельного участка. При наличии других оснований обращаться следует в суд.

Оспаривание кадастровой стоимости с 2017 года

С 2017 года в действующее законодательство были внесены изменения. Основное из них – теперь нет необходимости досудебного урегулирования споров для организаций и физических лиц. ФЗ № 237 «О государственной кадастровой оценке» прямо указывает на отмену обязательного предварительного обращения в Росреестр, как это было раньше.

Помимо этого изменился и перечень документов, необходимых для оспаривания. По новым требованиям достаточно предоставить лишь три бумаги:

1. Выписка из ЕГРН, в которой будет указана кадастровая стоимость недвижимости (можно получить в Росреестре или МФЦ).
2. Правоустанавливающий документ на земельный участок (выписка из ЕГРН, свидетельство о праве собственности, договор аренды, договор безвозмездного пользования и проч.).
3. Отчет об оценке на бумажном и электронном носителях.

В некоторых случаях может потребоваться также документ, который подтвердит, что существующие сведения о земельном участке некорректны.

Несмотря на такое упрощение, законодатель допускает, что переходный период может затянуться до 2020 года, поэтому, вероятно, что до этого времени организациям все же придется соблюдать досудебный порядок оспаривания.

Может ли арендатор земли оспорить кадастровую стоимость?

В первую очередь, в корректности расчета заинтересован собственник участка. Однако в некоторых случаях допускается подача соответствующего заявления арендатором земли.

Это возможно, если на основе кадастровой стоимости происходит расчет арендного платежа. Еще одно основание – расчет арендного платежа на основе земельного налога, который устанавливается исходя из данных кадастровой оценки.

Как правило, если участок арендуется у государства или муниципалитета действует именно такой порядок расчета. Для уточнения этого момента следует внимательно изучить договор аренды.

Потребуется обязательно обсудить намерение оспорить кадастровую стоимость с собственником. После пересмотра цены арендная ставка снизится.

Действовать надо следующим образом:

1. Получение выписки из ЕГРН в Росреестре или МФЦ. Госпошлина для граждан составляет 300 рублей, для организаций – 950 рублей.
2. В выписке необходимо проверить все указанные сведения – адрес, целевое назначение и вид разрешенного использования, информация о наличии или отсутствии построек.
3. Обсуждение вопроса с собственником участка. Он должен дать письменное согласие на оспаривание. Если собственником является государство или муниципалитет, получать согласие не нужно.
4. Получение отчета об оценке. Документ подготавливается независимым оценщиком, имеющим лицензию на осуществление такой деятельности.
5. Если на участке есть строения, то дополнительно нужно подготовить правоустанавливающие документы на них, а также технические паспорта.

При досудебном оспаривании пакет документов потребуется отнести в Росреестр. Будет собрана специальная комиссия, которая будет рассматривать заявление в течение месяца. Однако с 2017 года это не обязательно – можно сразу обращаться в суд.

Наиболее распространенное исковое требование – установка кадастровой стоимости на уровне среднерыночных показателей. Стоит отметить, что за первую половину 2017 года суд отклонил только 7 % таких исков.

Целесообразно ли арендаторам тратить время и деньги на оспаривание кадастровой стоимости? Однозначно, да. После пересмотра установленной ценовой планки можно существенно сэкономить на арендных платежах. Рассмотрим пример из судебной практики.

Земельный участок находится в Новой Москве и имеет площадь 14 000 м 2 . По итогам проведенной оценки его кадастровая стоимость составляла 250 млн. рублей, а рыночная – 150 млн. рублей. Так как арендная плата рассчитывается исходя из расчета ставки на имущественный налог (1,5 %) от кадастровой стоимости, то ее размер составил 3,75 млн. рублей в год.

Арендатор обратился в Росреестр с целью оспаривания кадастровой стоимости, но комиссия ему отказала. Тогда было подано исковое заявление в суд.

В процессе разбирательства рыночная стоимость была пересмотрена и установлена на уровне 165 млн. рублей, а также суд удовлетворил иск и уровнял кадастровую стоимость с ценой участка по рынку. Стоимость аренды за год теперь составляет 2,475 млн. рублей. Уже в первый год арендатор сэкономил больше средств, чем было потрачено на суд, оценщика и юридическое сопровождение разбирательства.

Если суд удовлетворит требование арендатора, то перерасчет арендной платы произойдет с января года, в котором он подал исковое заявление на оспаривание. Способ компенсации необходимо обговорить с собственником. Если он отказывается производить перерасчет, придется вновь обращаться в суд, но уже с иском, ответчиком по которому будет собственник земли.

Нюансы оспаривания кадастровой стоимости в суде

Ответчиком по делу выступает Росреестр или иной орган. Если перед подачей иска заявитель обращался в специальную комиссию, которая отказала в оспаривании, ответчиком может стать иной орган, утвердивший итоги оценки.

Для таких дел установлен определенный срок исковой давности. Он составляет пять лет с момента вынесения результата оценки. По прошествии этого периода стоимость и так будет пересмотрена по требованию законодательства. Оспорить можно будет данные новой оценки. Прежняя стоимость оспариванию не подлежит.

Удовлетворительное судебное решение является основанием для внесения корректировок в Росреестр. В новой выписке должна быть указана кадастровая стоимость, установленная судом. Решение судебных органов вступает в законную силу через месяц.

По закону расчет налога произойдет по новой кадастровой стоимости, так как она станет действительной на год подачи иска. Однако бывает так, что календарный год подачи иска и вынесения решения судом отличается. В этом случае придется доказать в налоговой инспекции правомерность требования о перерасчете.

Как правило, для оспаривания кадастровой стоимости потребуется помощь юриста. Получить бесплатную правовую помощь можно на нашем сайте. Задайте вопрос эксперту в специальном окне.

Оспаривание кадастровой стоимости земельного участка необходимо, если она существенно завышена. Таким способом можно значительно сэкономить собственные денежные средства, затрачиваемые на налоги или выплату арендных платежей.

С 2017 года кадастровую оценку недвижимости для последующих расчетов налогов на квартиры, дома, дачи и гаражи физлиц будут проводить не рыночные оценщики, а государственные. Для этого в каждом регионе страны создаются специальные госучреждения (ГБУ). Об этом говорится в законе о государственной кадастровой оценке, который вступает в силу в январе 2017 года.

Частная кадастровая оценка, исходя из которой впервые в 2016 году заплатили налог на имущество жители 28 регионов, не оправдала себя. Многие граждане получили налоговые квитки с неоправданно завышенными суммами. Оспаривать кадастровую оценку выходит себе дороже. И дело даже не в плохой работе оценщиков, а в недостатке достоверных государственных баз исходных данных о квартирах, дачах, земельных участках, которые требуются для корректной оценки. Случайным компаниям, которые отбирались на аукционах, не под силу было самостоятельно собирать и актуализировать огромный массив разрозненной информации, включая архивную. Ответственность же за конечные цифры налога на имущество в платежках делили между собой разные организации, что запутывало всю систему.

"Закон радикально изменил подход к проведению оценки и ответственности за нее, создав институт профильных ГБУ. Теперь под контролем местных властей отвечать за оценку будут конкретные юрлица - бюджетные учреждения, которые на постоянной основе обязаны аккумулировать и уточнять информацию об объектах, реагировать на ошибки и исправлять их ", - поясняет генеральный директор Московского областного БТИ Владислав Мурашов.

Кадастровая госоценка недвижимости по новой системе будет проводиться по аналогии с практикой большинства развитых стран, где в этой сфере заняты налоговые оценщики. "Жалоб на них от населения и бизнеса нет", - комментирует Мурашов.

"С нуля" ГБУ создать сложно и затратно, поэтому сейчас региональные власти (а именно им поручено финансировать ГБУ) все больше склоняются к мысли создавать новые учреждения на базе Бюро технической инвентаризации, которые имеют помещения, оборудование, в которых трудятся тысячи специалистов. Тем более цели и содержание работы новых ГБУ им понятны.

Планируется, что функции ГБУ будут компактны, а персонал разделен на три группы. В первую войдут государственные оценщики, которые производят расчеты и разрабатывают единые методики кадастровой оценки. Их квалификация должна соответствовать ряду условий, например, не менее трех лет стажа в области оценочной деятельности.

Специалисты второй группы займутся сбором, систематизацией и аналитикой рыночных цен на недвижимость в России. В третью группу войдут сотрудники, которые сосредоточатся на анализе и исправлении системных ошибок оценки, а также подготовке документов для процедур оспаривания оценки, сделанной их предшественниками.

В некоторых регионах ГБУ уже созданы, хотя, впрочем, во многих субъектах учреждения заработают только к 2020 году - на раскачку этим учреждениям отведено три года, в течение которых кадастровая оценка может проводиться как по старым, так и по новым правилам. Решение о том, когда именно переходить на новые правила, принимают власти региона. В связи с этим важно учитывать, что кадастровую стоимость, установленную по методике старого закона, придется оспаривать по старым правилам (даже если это случится после 1 января 2017 года). То есть через комиссии при Росреестре или через суды. А ту, которая будет определяться по новому закону- через ГБУ.

При этом в конце 2016 года решением президента отменен мораторий на проведение кадастровой оценки на территории субъектов. Ранее он был введен до 2020 года.

Между тем в дополнение к закону Минэкономразвития утвердило методические рекомендации государственным оценщикам по кадастровой оценке.

Важно, что теперь они будут собирать сведения не только о конкретных домах или квартирах, но и о том, в экологически благоприятных местах или нет они находятся, учитывать экономическое и социальное состояние регионов, транспортную доступность, наличие магазинов, мест развлечений. Эти показатели прямо не относятся к недвижимому имуществу, но будут влиять на его кадастровую стоимость. Примут во внимание и износ построек. Хлипкие старые домики в селах не оценят дороже аналогичных по площади, но недавно отстроенных коттеджей.

Государственная кадастровая оценка по закону будет проводиться один раз в 3-5 лет, а в городах федерального значения - в Москве, Санкт- Петербурге и в Севастополе раз в 2 года, но не реже одного раза в 5 лет. За исключением внеочередной оценки. Она понадобится в случае если вдруг цены на недвижимость в конкретном регионе со времени предыдущих расчетов упадут более чем на 30 процентов. Но таких случаев в стране пока не зафиксировано.

Оценка может быть проведена одновременно в отношении всех видов объектов недвижимости, а также всех категорий земель на территории региона: сельскохозяйственного или промышленного назначения, земли населенных пунктов и пр.

Данные кадастровой базы используются в большинстве операций с земельными ресурсами. Но чересчур завышенная оценка приумножает траты владельца.

Как опротестовать в 2017 году кадастровые сведения об участке земли? К важнейшим параметрам земли как объекта недвижимости относится кадастровая стоимость.

От зафиксированного значения зависят суммы налогов и иные расходы собственника.

Если оценка оказалась завышенной, по мнению владельца, то в его интересах ее уменьшить поскорее. Как кадастровая стоимость участка земли оспаривается в 2017 году?

Общие моменты

Кадастровая стоимость любого объекта недвижимости учреждается в результате государственной оценки. Сумма по кадастру примерно соответствует рыночной цене объекта, но иногда показатель оказывается завышенным или заниженным.

Такая разница обусловлена тем, что применяется метод массовой оценки. А вот специфические характеристики конкретного вида имущества особо не учитываются.

Обсуждение нового норматива в СМИ и Интернете сводилось к мораторию на переоценку стоимости земель. Так возможно ли оспаривать кадастровую стоимость земель в 2017 году и как это сделать?

Что нужно знать

Кадастровой стоимостью объекта называется его цена в публичном эквиваленте. Фактически это усредненная цена, по которой можно продать имущество на рынке.

Расчет значения кадастровой стоимости в отношении земли осуществляется на основании удельного показателя стоимости и точной площади участка, посредством перемножения составляющих.

До 2017 года действовал порядок кадастровой оценки, предполагающий привлечение независимых специалистов ().

Изначально утверждалось местными органами власти решение касательно проведения оценки. Затем при взаимодействии с Росреестром организовывались публичные торги.

В них участвовали организации, обладающие на исполнение оценочной деятельности. С победителем торгов подписывался .

При исчислении стоимостного показателя учитывались (и учитываются сейчас) такие параметры, как :

• категория земель;
• средняя стоимость на схожие участки по рынку;
• месторасположение;
• уровень благоустроенности земли.

Рассчитанные значения кадастровой стоимости утверждались и вносились в базу . Установленное значение цены не менялось до проведения следующей оценки.

Назначение процедуры

Определение правильной кадастровой стоимости, прежде всего, необходимо в целях справедливого налогообложения.

Расчет земельного налога осуществляется исходя из цены конкретного участка. Поэтому государством утвержден пятилетний период переоценки земель.

Это позволяет актуализировать цену земли, поскольку заниженная стоимость ведет к недополучение налоговых платежей.

Также без знания кадастровой стоимости не обойтись при или выкупе земли у государства. В подобных ситуациях размер арендной платы или выкупной цены исчисляется в процентном соотношении от .

Но нужно ли собственнику участка оспаривать уже утвержденную оценку участка? Безусловно, поскольку именно оплачивает все расходы, связанные с пользованием землей и ее содержанием.

Преувеличенная кадастровая стоимость вряд ли будет оспариваться госорганами, поскольку убытков она не несет, а переоценка потребует дополнительных затрат.

А вот собственнику при завышенной цене участка по кадастру придется платить больше налогов.

Когда земля арендуется или планируется ее , завышенная оценка может значительно увеличить расходы потенциального владельца. И все же желания самого собственника крайне мало для изменения оценки.

Вполне понятно, что уменьшение стоимости несет выгоду владельцу земли. Для оспаривания цены по кадастру потребуются веские основания и убедительные доказательства.

Нормативное регулирование

С 1.01.2017 порядок расчета кадастровой оценки регламентирует .

Этот нормативное положение ратифицирует монополию на осуществление кадастровых работ специально сформированными учреждениями (ГБУ). Периодичность оценки — минимум один раз в пять лет и максимум раз в три года.

Изменениями законодательства установлено, что в период до 2020 года осуществлять кадастровую оценку можно как по старому порядку, так и по вновь утвержденному.

Из нововведений нужно отметить то, что отменено обязательное досудебное урегулирование для юрлиц ().

Кроме того существенно упрощен и сам порядок оспаривания. Так уменьшен пакет обязательных документов для обращения в комиссию.

Минусом можно назвать то, что оценка земель и рассмотрению возможности изменения цены отнесены к компетенции одних и тех же структур в лице ГБУ.

То есть говорить о независимости оценки достаточно сложно, что требует более тщательного внимания к процедуре со стороны собственника.

Процедура оспаривания кадастровой стоимости земельного участка

Заинтересованные физические лица и организации располагают правом на оспаривание данных кадастра согласно закону.

Внесудебное урегулирование предполагает обращение в специальную комиссию, организованную при Росреестре. Также допускается опротестовать оценку в суде.

Для пересмотра сведений кадастра основаниями выступают:

• применение в процессе оценки неполной или неверной информации;
• выявление в документах погрешностей, содействующих увеличению цены;
• изменение существенных характеристик объекта.

Если требуется пересмотреть стоимость в связи с изменениями параметров участка, то подается соответствующее заявление в Росреестр с приложением подтверждающих документов.

Выявленные ошибки выправляются как в административном порядке, так и в судебном. Заявитель самостоятельно выбирает вариант оспаривания.

Какие могут понадобиться документы

Инициируя процесс изменения кадастровой стоимости, надобно правильно аргументировать обращение и обосновать причины, по которым сумма подлежит снижению.

Соответственно от заявителя потребуются определенные документы:

• кадастровая справка о текущей стоимости участка;
• документы, указывающие на недостоверность сведений, использованных при оценке;
• отчет независимого эксперта о рыночной цене участка;
• документы, указывающие на кадастровую или техническую ошибку.

При обращении в судебные органы дополнительно потребуется представить уведомление, подтверждающее передачу копий иска всем заинтересованным лицам.

Заявитель должен подтвердить и свою правомочность на оспаривание сведений кадастра. Для этого он предъявляет:

• паспорт;
• на землю или о праве пользования участком;
• нотариальную на представление интересов (если действует представитель).

Как написать заявление

Обязанность доказывания ошибочности кадастровых данных лежит на обратившемся заявителе. Оспаривание стоимости участка по кадастру потребует тщательной подготовки документов.

• информация об участке ( , точный адрес, площадь и т.д.);
• сведения о стоимости по кадастру (точная сумма, дата занесения в кадастр);
• итоги рыночной оценки на дату определения стоимости по кадастру;
• суть требования и вид нарушенного права (переоценка по причине высокого налога, арендной платы и т.д. вследствие завышенной стоимости по кадастру);
• перечень приложенной документации;
• дата и подпись.

Исковое заявление об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка .

Судебное оспаривание кадастровой стоимости земельного участка физическим лицом сопровождается уплатой пошлины в 300 рублей. Сумма в 2 000 рублей предусмотрена для юрлиц.

Проведение оценки

Направленное в комиссию при Росреестре заявление рассматривается в продолжение месяца с момента получения.

После приема заявки в семидневный срок заявитель извещается о дате рассмотрения дела. В качестве заинтересованного лица привлекаются и органы местного управления.

В назначенный день осуществляется заседание комиссии, которое является легитимным при участии половины и более постоянно действующих участников.

О принятом решении заинтересованные лица уведомляются в пятидневный срок. Заявителю направляется соответствующий отчет, оспаривание кадастровой стоимости земельного участка всецело зависимо от итогов рассмотрения обстоятельств дела.

Комиссия может отказать в изменении , назначить проведение новой оценки. Если решение комиссии не устраивает заявителя, он может обратиться в суд.

Ответчиком по подобным делам выступает Росреестр и орган местного управления, утверждавший проведенную .

Важно! В иске заявляется только одно требование, касающееся изменения кадастровой стоимости земельного участка.

Если заявитель пожелает вернуть переплаченные налоги или имеет иное требование, то заявлять об этом нужно в другом требовании после изменения цены по кадастру.

В какие сроки нужно вложиться

Срок для оспаривания стоимости по кадастру ограничен пятилетним периодом, с момента занесения оспариваемого значения в кадастровую базу.

Но если на дату обращения стоимость уже изменилась, то оспорить предыдущую оценку нельзя.

Продолжительность рассмотрения дел об изменении кадастровой стоимости обычно составляет два месяца, но сложность конкретного дела может увеличить этот срок еще на месяц.

Видео: оспаривание кадастровой стоимости

В исковом заявлении обычно указывается просьба об установлении рыночной стоимости взамен кадастровой.

Судом было установлено, что право собственности никак не зависит от оценки, если есть достаточное основание для оспаривания.

Целесообразность оспаривания подтвердило .

В результате разбирательства кадастровая стоимость была понижена до 2 002 177 рублей против прежней цены в 5 211 044 рублей.

Указывает на то, что право на обжалование кадастровой стоимости отсутствует у лица, чьи интересы еще не затронуты.

Каковы плюсы и минусы процедуры

Несомненными плюсами оспаривания кадастровой стоимости становятся возможности снижения налогов, уменьшения арендных платежей и выкупной цены участка.

В некоторых случаях затраты снижаются в разы. Кроме того собственник вправе обратиться в суд, с требованием о возврате переплаченных налогов за период от даты последней оценки.

Но есть у оспаривания кадастровых данных и минусы. Заявитель может неправильно оценить имеющиеся у него доказательства и аргументы.

В итоге вместо ожидаемого снижения цены произойдет повышение, что еще более увеличит расходы на содержание имущества.

Кроме того понижение кадастровой стоимости снижает ценность объекта в случае его продажи или аренды.

В любом случае начинать процедуру оспаривания заинтересованному лицу следует не с составления иска.

Сначала необходимо убедиться в том, что кадастровая стоимость действительно завышена. Необходимо определить реальную рыночную стоимость участка.

Но нужно знать, что разница в 1-10% не является существенной и подобное отклонение не может стать основанием для оспаривания кадастровых данных.