Продажа квартиры, собственник которой имеет долги по квартплате, не является противозаконной сделкой, а наоборот принадлежит к операциям с недвижимостью, который осуществляются на законных основаниях. Связано это с тем, что закреплены не за квартирой, а за определенным человеком, который был ее хозяином.

Однако вся проблема состоит в том, что не каждый согласиться приобретать такую недвижимость, поскольку многие посчитают, что вместе с жильем они получат проблемы с управляющей компанией. И они правы. Коммунальная служба, конечно, не имеет права требовать от нового владельца погашения долгов, но может надоедать ему письмами и счетами на оплату долговых обязательств старого хозяина.

На вопрос, возможно ли продать квартиру с долгом по квартплате, ответ однозначный — да. Но желающие это сделать должны помнить, что в ходе сбора документов, которые необходимы для заключения договора купли-продажи, возникнет множество проблем. Кроме того продажа жилья не освобождает от обязательств по выплате всех задолженностей и рано или поздно к этому вопросу все равно придется вернуться.

Реально ли это

Согласно статье 30 Жилищного кодекса России продать квартиру с долгом по квартплате возможно. Это связано с правом собственника распоряжаться личным имуществом. Это означает, что в случае принятия человеком решения про продажу квартиры, он не обязан учитывать мнение остальных проживающий в ней особ. Однако это правило имеет исключение: согласие второго супруга будет необходимо, если квартира была куплена во время брака.

Если жилье находится в собственности несовершеннолетних детей, родителям нужно подумать, куда прописать ребенка после того, как квартира будет продана, при этом новое жилье должно соответствовать уровню комфорта, который был в старой квартире.

Что же касается продажи жилища с долгом – в этом случае основная проблема будет заключаться в том, чтобы найти покупателя, который будет готов приобрести квартиру со значительной суммой долга. Даже если такой человек найдется, хозяин должен быть готов, что условия потенциального покупателя будут не самыми выгодными для него.

Обсуждаемые условия прописываются в предварительном контракте купли-продажи. Если среди условий не будет требования погасить возникшую задолженность, новый хозяин в будущем не сможет обращаться к прежнему собственнику с данным требованием.

Условие про исполнение долговых обязательств может отражаться в контракте, как подлежащее выплате на протяжении конкретного периода времени, например, после того как будет получен аванс

Снимется ли остаток суммы

Нет законодательных норм, которые бы препятствовали продаже квартиры при наличии долгов за электроэнергию, водоснабжение и иные услуги ЖКХ. Однако продавец не должен считать, что ему удастся скрыть от покупателя факт наличия задолженности, поскольку для передачи права собственности другой особе бывший хозяин должен предоставить ряд документов, среди которых и выписка о состоянии .

Учитывая это, продавец должен быть готов договариваться с покупателем про условия погашения задолженности. Это связано с тем, что новому хозяину хоть и не придется покрывать долги предыдущего владельца, однако, наладить отношения с коммунальными службами ему будет очень сложно, поскольку поставщики услуг и дальше будут продолжать выставлять счета, в которых указаны долги старого владельца.

Существует ряд способов, используя которые можно продать квартиру с долгами при наличии обоюдного согласия покупателя и продавца.

Для этого следует:

• Подготовить промежуточный контракт про получение аванса, в котором прописать цель составления документа и тот факт, что средства должны быть использованы на погашение долга. После того, как задолженность будет ликвидирована, хозяин должен будет продать квартиру особе, которая внесла аванс, по изначально оговоренной цене.
• Достичь договоренности про уменьшение суммы сделки в размере, который будет соответствовать накопившемуся долгу. В этом случае старый хозяин может полагаться исключительно на порядочность нового, поскольку у него не будет никаких обязательств перед коммунальными структурами, и они не смогут требовать от нового владельца погашения задолженности. Если долг не будет погашен, он будет числиться за предыдущим хозяином на протяжении трех лет.

Когда идет речь о продаже жилища с долгами, нужно учитывать, что судебные приставы могут наложить на нее арест, и тогда она не сможет быть продана до того момента, пока долг не будет полностью погашен. Еще один возможный поворот событий – коммунальные службы могут отключить подачу тепла, электричества, воды, что сделает продажу практически невозможной.

Таким образом, при продаже квартиры с долгами лучше найти средства для погашения образовавшихся долгов. С этой целью можно договориться с покупателем о задатке или обратиться в банк за кредитом, который нужно будет погасить сразу после получения оплаты за квартиру.

Покупатель же должен понимать, что аванс продавцу он может дать только после того, как будет составлен нотариально заверенный договор, в котором будет четко указано, что деньги должны быть использованы на , после чего квартира будет продана конкретному лицу.

​Общие формальности

Российское законодательство не запрещает владельцам продавать квартиру, если имеется задолженность по коммунальным платежам.

Главное при этом соблюдать некоторые правила:

• продавец должен лично уведомить покупателя про долги, которые имеются по обязательным платежам за квартиру;
• нужно обдумать и предложить покупателю вариант решения проблемы, который будет ему выгоден и интересен;
• один из возможных вариантов решения проблемы – заключение письменного соглашения, заверенного нотариусом, про то, что продавец оплатит долг после получения от покупателя аванса;
• в договоре при наличии согласия покупателя отдельным пунктом предусмотреть передачу долговых обязательств по коммуналке новому владельцу и закрепить его обязанность про оплату этих долгов на том условии, что продавец сделает скидку на квартиру в соответствующем размере.

Ситуация с продажей квартиры с долгами не является непонятной и пугающей. Основное, что требуется от продавца – не пытаться обмануть вторую сторону и скрыть факт задолженности. О чем бы не договорились покупатель и продавец, это должно найти отражение в контракте купли-продажи.

В случае если задолженность не будет передаваться покупателю, в договоре нужно указать, что покупатель и продавец не имеют договоренности о том, что уплата долгов ложиться на нового владельца жилища. К контракту может быть приложена справка про имеющуюся задолженность, при этом нужно указать, что ответственность за нее несет продавец. Чтобы избежать претензий со стороны управляющей компании, покупатель может нанести в нее визит и сообщить про предстоящую смену владельца.

Если же долг передается новому хозяину, об этом должна идти речь в отдельном пункте договора, а кроме этого покупателем может быть оформлено обязательство про оплату коммунальных долгов за недвижимость, которую он получает в собственность

На каких условиях легко продать квартиру с долгом по квартплате

Без приватизации

Продать квартиру или комнату можно только в том случае, если у продавца есть на нее собственнические права. Это связано с тем, что при проведении сделки покупатель будет требовать, чтобы продавец предоставил ему свидетельство про наличие у него права собственности и иные документы, которые нужны при оформлении купли-продажи, в том числе справку про состояние лицевого счета.

Если человек пользуется квартирой по договору соцнайма, то продать ее без не получится. В жилье, которое не приватизировано, суммы за предоставление услуг и арендная плата начисляются по установленным или согласно с условиями контракта, который заключен с государственным арендодателем.

Оформить право собственности на такое жилье можно после предоставления , один из них выписка о состоянии лицевого счета, которая действительна на протяжении месяца со дня выдачи. В справке не должно значиться никаких долгов по коммунальным услугам.

С выпиской

Человек может даже при наличии у него долгов по квартплате. Данное право закреплено в статье 27 Конституции РФ, а также правительственном постановлении №715. При этом не имеет никакого значения, какое это жилье: муниципальное или частное.

Однако не нужно рассчитывать на то, что, если выписаться, не придется ликвидировать накопившиеся долги. Выписка не снимает имеющихся финансовых обязательств. Более того, человека могут принудить выплатить долг в судебном порядке. ЖЭК может начать активные действия именно после того, как человек заявит о своем намерении сняться с квартирного учета.

Конституционные права защищаются на законодательном уровне, однако нельзя забывать и про обязанности, среди которых своевременная оплата за получаемые блага. Статья 153 Жилищного кодекса закрепляет за управляющей компанией права по защите собственных интересов в судебной инстанции. Для принятия решения по делу от человека не требуется даже личного присутствия в зале суда.

Чтобы выписаться из квартиры при наличии долга, нужно идти в управляющую компанию и пытаться договориться. Если покрыть долг в полном объеме не представляется возможным, можно просить про его . Если соответствующее соглашение будет подписано, от человека будет требоваться одно – исправно исполнять свои обязательства, которые закреплены в документе.

Если же человек хочет выписаться из квартиры в связи с тем, что продает ее, однако у него есть невыполненные долговые обязательства, о факте долга должно быть упомянуто в договоре купли-продажи.

Таким образом, надеяться на то, что при выписке управляющая компания простит долг бывшему хозяину квартиры, не нужно. Если есть необходимость, выписаться с жилплощади можно по обычной процедуре, однако после выписки следует как можно быстрее обратиться в соответствующую структуру и попытаться решить вопрос с выплатой задолженности на оптимальных для себя условиях.

Квартиры с долгом продаются таким же образом, как и обычные квартиры, не обремененные долгами по коммуналке и иным обязательным платежам.

Процедура начинается со сбора пакета документов, среди которых:

• выписка про состояние лицевого счета;
• документ, выданный Регистрационной Палатой, который подтверждает факт постановки жилого помещения на учет;
• технический и кадастровый паспорт жилища;
• документы про право собственности;
• паспорт, который удостоверяет личность продавца.

Основные моменты, которые нужно учитывать собственнику при продаже квартиры с долгами:

• Невыплаченные взносы на капитальный ремонт переходят к новому собственнику квартиры.
• Долговые обязательства владельцев жилплощади нельзя переуступить третьим особам. Если предпринята попытка снять с себя имеющиеся долги, переложив их на другого человека, это является поводом для обращения в надзорные структуры.
• Новый собственник не должен нести ответственность перед управляющей организацией за долговые обязательства прежнего хозяина, если договором не предусмотрено иное.
• Если на квартиру решением суда наложен арест, с ней не могут проводиться никакие сделки по отчуждению.
• Долг числится за владельцем квартиры максимум 3 года . По истечении этого периода он списывается. Если предпринимается попытка взыскания платы за более продолжительный срок, она является незаконной.
• Владелец имеет право распоряжаться собственностью на свое усмотрение. При этом наличие долгов не может быть ограничением.

Если покупатель готов купить квартиру с долгами по коммунальным платежам, должно быть подписано отдельное соглашение по данному вопросу.

Самым простым способом в этом случае является оформлением предварительного договора купли-продажи, в котором должны быть указаны такие параметры:

• промежуток времени, в течение которого должен быть подписан основной контракт;
• период, за который долг должен быть погашен;
• сумма долга на услуги ЖКХ;
• закрепление за продавцом обязательств погасить задолженность, используя для этого внесенный задаток;
• размер аванса и общая стоимость квартиры.

На практике нередки случаи, когда покупатель уже после оформления всех бумаг обращается в расчетно-кассовый центр или управляющую компанию и узнает, что на его новой квартире «висит» большая задолженность. Вопреки мифам, покупка квартиры с долгами по коммунальным платежам не осуществляется с обременением. В законе явно не запрещается продавать квартиры с долгами, если таковые не установлены судом. Обращаться к судебному разбирательству у многих поставщиков услуг по-прежнему считается крайней мерой.

Управляющая компания может прибегнуть к хитрости и пытаться убедить лицо в том, что долг записывается за определенной квартирой, а не человеком. Согласно ЖК РФ, в частности , обязанность оплачивать счета возникает лишь с момента возникновения права собственности (там же приводятся иные основания – или вступление в кооператив). Решая вопрос, переходят ли старые долги по ЖКХ при покупке квартиры к новому владельцу, законодатель отвечает отрицательно.

Внимание акция! Получите бесплатную консультацию по телефону!

• Москва и МО:

  + 7 499 703 38 31

• Санкт-Петербург и ЛО:

  + 7 812 627 15 60

• Вся Россия:

  +7 800 511 92 89

• Вы так же можете воспользоваться консультацией с дежурным юристом через онлайн чат. Доступно в левом нижнем углу сайта.

без выходных дней .

Спасибо, что посещаете наш ресурс «Жилищный консультант».

Как узнать о долгах по ЖКХ?

На продавца не возлагается обязанность передавать документы, согласно некоторому перечню, но, согласно ГК РФ, покупатель должен быть ознакомлен со всеми существенными условиями сделки . Таким образом, при возникновении необходимости, сделка с такими долгами может быть оспорена по инициативе покупателя.

Покупатель может как во время проведения сделки, так и после произвести анализ ситуации с задолженностью:

• Больше всего повезло жителям Москвы – здесь действует портал центра координации ГУ ИС, на котором предоставляется общая информация, а также частичная, рассчитанная за определенные интервалы времени. Справка подробно расскажет, как узнать долги по квартире в любом районе города.
• Многие управляющие компании создают подобные порталы для информирования жильцов, к процессу также подключаются банковские и иные государственные учреждения.
• Аналогичная информация может быть предоставлена в расчетно-кассовом центре. Сведения предоставляются интегрировано, но в момент передачи от соответствующих поставщиков услуг.
• Из первых рук получить информацию можно в ЖЭК, офисе Ростелекома или энергосбытовой компании, обслуживающей район.

Среди банков, подобную услугу оказывает Сбербанк. В Москве наиболее распространено получение информации через Банк Москвы. Там же имеются опции оплаты онлайн, которые вряд ли понадобятся, если есть все основания того, что долг был накоплен прежним владельцем.

Если УК требует с нового владельца квартиры оплаты долгов?

Хорошо проработанный договор купли-продажи должен изначально содержать пункт об отсутствии возможностей передачи долга по коммунальным услугам новому владельцу. Даже при такой защищенности, управляющая компания может начать требовать средства от лица нового владельца. При этом не стоит опасаться судебного преследования: никаких прав требования с нового владельца не существует, за исключением того, если в договоре с продавцом или управляющей компанией сказано обратное. В таких случаях долг действительно придется оплачивать на основании .

При покупке квартиры долги по квартплате не списываются в силу особенностей бухгалтерского учета, но и опасаться санкций новому владельцу не стоит. В случае если платежные документы с требованиями оплатить долг все же приходят, необходимо:

1. Снять копии с договора купли-продажи, свидетельства (выписки).
2. Написать заявление с требованием прекратить выставлять счета за период, предшествующий регистрации.
3. В случае если в акте приема квартиры был пункт о снятии показаний счетчиков (а его лучше включать), приложить также его.
4. Документы отправить заказным письмом или передать под расписку в офис компании.
5. Любые действия по взысканию средств после данного обращения являются вымогательством и караются в том числе по .

Также следует отметить, что предоставлять данные о нынешнем месте жительства прежнего владельца или передавать ему какую-либо информацию новый собственник не обязан. При аналогичном общении с телефонной компанией следует обратить внимание, что потеря права собственности прекращает также договор обслуживания абонента.

Порядок покупки квартиры с долгами по ЖКХ

Если есть подозрения на то, что квартира продается с долгами, следует действовать согласно данным этапам:

• Обратиться к продавцу с просьбой предоставить документы на собственность, имеющиеся выписки.
• Запросить выписку в ЕГРП, в частности, чтобы установить наличие уже наложенных арестов и прочих обременений.
• Обратиться в управляющую компанию, специализированный портал или расчетный центр, где получить сведения о текущей задолженности. Получение некоторых сведений возможно лишь с согласия собственника. С другой стороны, если собственник не предоставляет данных о квартире и долгах – это уже повод от нее отказаться.
• В случае если долги обнаружены, предложить в договор внести пункт о самостоятельном погашении долгов или о сохранении задолженности за старым собственником.
• В качестве варианта, если продавец согласен на погашение долгов новым владельцем, дополнительно указать размер скидки от стоимости квартиры. Прописывать скидку следует отдельным пунктом, но никак не в рамках итоговой цены. Причина проста – в случае оспаривания сделки , продавец вернет себе квартиру (вернув деньги покупателю), но с оплаченными счетами.
• Обратиться в Росреестр за регистрацией прав собственности.
• Составить передаточный акт , передать средства любым удобным способом и зафиксировать отдельным документом показания счетчиков. Для большей уверенности необходимо заверить акт с показаниями в управляющей компании.

Список необходимых документов

Для регистрации подобной квартиры необходимо предоставить:

• Паспорта сторон.
• Выписки из реестра.
• Справку из налоговой об отсутствии долгов.
• Справку из службы судебных приставов (можно получить онлайн), если вынесено судебное решение об исполнительном производстве.
• Справку-счет из расчетного центра, ЖЭК или УК.
• Основной договор и дополнительное соглашение о погашении задолженности за счет средств, передаваемых по и данные о том, кто платит за долг.
• Документы основания, свидетельствующие о легитимности прав собственности в отношении продавца;
• , включая выписку из домовой книги.
• Свидетельство о регистрации.
• Квитанция из банка об уплате 2000 рублей в качестве пошлины.
• Акт приема-передачи квартиры.
• Акт передачи денег.
• Расписка.

В отдельных случаях, если деньги передаются через ячейку или аккредитив, предоставляются экземпляры соответствующих договоров.

Пример по порядку покупки квартиры с долгами по ЖКХ

Гражданин, недавно купивший квартиру, решил обратиться в управляющую компанию с целью заключения договора. При этом он был абсолютно уверен в том, что никаких долгов нет, поскольку риелтор, который вел сопровождение сделки, сказал, что никаких задолженностей не имеется.

В данном случае новый собственник должен обратиться в с требованием о переводе лицевого счета на его имя. В отношении риелтора предусмотрены штрафные санкции в соответствии с законом о защите прав потребителей: подобное некачественное оказание услуги подразумевает возврат всей суммы вознаграждения. Управляющая компания, на основании предоставленных документов и статьи 153 ЖК РФ , не может отказать в переоформлении счета на новое лицо, более того – не вправе требовать платежей, поскольку ни за некачественную работу риелтора, ни за расходы прошлого жильца покупатель ответственности не несет.

Заключение

Приобретение квартиры с долгами по платежам в пользу коммунальщиков – не является существенным обременением, кроме случаев, когда в отношении владельца и его имущества (в частности, квартиры) наложен арест. Законом определено, что:

• Новый владелец не несет ответственности по долгам старого за исключением платежей за капитальный ремонт.
• Покупатель имеет право требовать справки из расчетных и коммунальных учреждений.
• Судебная практика при покупке квартиры с долгами свидетельствует о защищенности покупателя в юридическом поле, что не убирает возможности произвола.
• Иной порядок долгов стороны могут устанавливать в рамках как договора, так и дополнительного соглашения.

Список законов

Остались вопросы? Задайте их профессиональным юристам прямо сейчас!

Получите консультацию по телефонам горячих линий:

• Москва и МО:

  + 7 499 703 38 31

• Санкт-Петербург и ЛО:

  + 7 812 627 15 60

• Вся Россия:

  +7 800 511 92 89

Заявки и звонки принимаются круглосуточно и без выходных дней .

Домоуправление

Покупка квартиры - крайне тяжелый и хлопотный процесс, требующий пристального внимания ко всем мелочам, особенно юридическим. Нередко при приобретении жилья на вторичном рынке недвижимости возникает важный момент - долги предыдущего владельца недвижимости за жилищно-коммунальные услуги. С одной стороны это может показаться мелочью. Но все зависит от того, какова сумма этих долгов. Нередко бывает так, что она оказывается весьма неприятным сюрпризом для нового владельца. Долги могут достигать сотен тысяч рублей.

Не доверяй и проверяй

Итак, для того, чтобы не огорчить себе радость приобретения квартиры, лучше до подписания акта приема-передачи жилья проверить состояние счетов по ЖКХ. По понятным соображениям не стоит довольствоваться информацией, предоставленной владельцем, а лучше проверить все самостоятельно. Вам могут сказать, что долгов нет, или назвать сумму меньшую, чем в действительности. Конечно, при заключении сделки требуется наличие множества документов, в том числе из управляющей компании. И если на недвижимости висят долги, эти бумаги собственнику там не выдадут. Но даже если такие документы из УК есть, никто не может достоверно сказать, каким образом они были там добыты. Может быть, за взятку.

Причем, ни в коем случае не надо думать, что «порядочный» человек не станет вас вводить в заблуждение. У вас с ним разные интересы - вам нужно купить квартиру без проблем, а ему надо продать ее как можно выгоднее. Конечно, чаще всего долги по ЖКХ обнаруживаются у неблагополучных владельцев - алкоголиков, безработных, малоимущих. Если квартира в неаккуратном состоянии, а ее владельцы не внушают доверия, то это самое прямое указание на то, что с высокой долей вероятности на квартире висят долги. Но если продавец выглядит «прилично», если он явно не испытывает проблем с деньгами, это отнюдь не повод безоговорочно считать, что все долги по ЖКУ им погашены. Дело в том, что зачастую квартиры могут продавать инвесторы, которые и не живут в них и, естественно, «забывают» оплачивать счета.

Кроме того, долги на квартире могу возникать в том случае, если собственников несколько. Как правило, никто из них не хочет нести на себе бремя уплаты счетов, в результате может накопиться долг. Не забывайте, что недавно власти Москвы озвучили весьма интересную цифру - . Одним словом, никому нельзя верить на слово в вопросе оплаты ЖКХ. Необходимо все проверить самостоятельно.

Для этого следует лично обратиться в компании, которые оказывают коммунальные и другие услуги. Можно попросить их выдать справку или назвать сумму по телефону. Управляющие компании заинтересованы в том, чтобы долги по ЖКХ погашались, так что проблем с получением этой информации, как правило, нет. Тогда вы будете знать с определенностью, висят ли на квартире долги, и если да, то в каком размере. Дальше вы можете потребовать от собственника оплатить их или прописать в договоре, что вы на себя принимаете обязанность их погашения. Такая возможность предусмотрена в Гражданском кодексе РФ, положениях ст.391. Ваше дело, учитывать ли долги по ЖКХ в стоимости квартиры при сделке или нет. Правда, в принципе, официально управляющая компания не обязана давать информацию по долгам человеку, только собирающемуся приобрести квартиру. Тогда придется идти туда с собственником и проследить за тем, чтобы ему дали подлинную информацию о том, не висит ли на квартире долг.

Новый собственник ответственности не несет

Если же все-таки вы купили квартиру с долгами, то даже в этом случае закон полностью защищает ваши права. Но нервотрепки может прибавиться. Основной правовой документ, которым определяется ответственность собственника за оплату счетов по ЖКХ - это ст. 153, часть 2, п.5 Жилищного кодекса. Там сказано, что обязанности по внесению квартплаты и коммунальных платежей возникают у собственника «с момента возникновения права собственности на жилое помещение». Это означает, что новый собственник не обязан оплачивать долги предыдущего владельца. Но зачастую управляющие организации начинают требовать погашение долгов уже с нового хозяина квадратных метров. Налицо опять конфликт интересов. В ваших интересах спокойно владеть новой квартирой, оплачивая только свои счета, в интересах управляющей организации - стрясти с квартиры долги любым способом. Требовать уплаты долгов они могут в течение трех лет, пока не истечет срок давности. Кстати, согласно п.3 ст. 158 Жилищного кодекса оплата долгов по капитальному ремонту возлагается на нового собственника. Так что если вам принципиален этот момент, то следует его иметь в виду - каковы бы ни были долги предыдущего владельца по капитальному ремонту, оплачивать их придется вам.

Для того чтобы все-таки избежать нервотрепки с управляющей организацией, можно позаботиться о решении проблемы заранее. При покупке квартиры вы можете договориться с продавцом о подписании договора купли-продажи с таким условием, при котором тот вступает в силу при регистрации сделки. В промежуток между регистрацией договора купли-продажи и выдачей свидетельства о праве собственности до момента приема жилья покупателю нужно зайти в управляющую компанию и заключить договор на открытие лицевого счета. Таким образом, долги старого собственника останутся на предыдущем счете. Естественно, необходимо все текущие показания счетчиков продавцу и покупателю зафиксировать в акте приема-передачи квартиры. Тогда обязанность оплатить счета по показателям счетчиков ложится на предыдущего владельца. Управляющая компания должна будет заключить новые договоры с поставщиками электроэнергии и газа.

То же самое правомерно и в случае с услуг стационарной телефонной связи (утв. Постановлением Правительства РФ, № 310 от 18.05.2005, п. 126). В документе сказано, что если абонент теряет право владения телефонизированным помещением, договор с ним прекращается. Новый владелец имеет право заключить новый договор в течение двух месяцев после перехода недвижимости в его собственность без каких-либо условий.

Если УК не отстает

Если вы все равно получаете платежки по старым долгам, то вы имеете полное право потребовать прекращения выставления платежей. Нужно составить письменное заявление с заверенными копиями документов купли-продажи и государственной регистрации прав на имущество. Можно вложить в пакет документов показания счетчиков, зафиксированных на момент вступления в права собственности. Если же притязания УК не прекращаются, ничего не останется, как обратиться в прокуратуру.

Очень часто бывает, что купив квартиру, вы не проверили состояние коммунальных платежей, а у прошлого собственника были задолженности. Обычно перед заключением сделки и получением выписки из домовой книги за вас все проверяют в расчетно-кассовом центре, задерживая выдачу выписки до погашения задолженности. Но очень часто, как это водится в России, такие вопросы можно решить за небольшую плату. Не будем влезать в полемику по коррупции в среде российских чиновников, а просто представим себе такую ситуацию, управляющая компания предъявляет вам (текущему собственнику) претензию по прошлым долгам. Что делать?

Самое простое - идти в суд, там разберутся. Но в суд тоже надо идти с чем-то. Точнее, иск пусть предъявляют те, кому это надо. А вам можно спать спокойно и не обращать на это внимание. Конечно есть риск передачи этой задолженности коллекторскому агенству. Но и брутальным мужчинам, которые любят звонить по ночам и пугать угрозами, можно убедить в легитимности и правомочности ваших действий.

Итак, если в договоре купли-продажи квартиры нет пункта о передаче задолженности по «коммуналке» новому собственнику, то платить за потребленные ресурсы предусмотрено после государственной регистрации прав на имущество ().

Статья 153. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги

1. Граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.
2. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у:
1) нанимателя жилого помещения по договору социального найма с момента заключения такого договора;
2) арендатора жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда с момента заключения соответствующего договора аренды;
3) нанимателя жилого помещения по договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда с момента заключения такого договора;
4) члена жилищного кооператива с момента предоставления жилого помещения жилищным кооперативом;
5) собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение .
3. До заселения жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов в установленном порядке расходы на содержание жилых помещений и коммунальные услуги несут соответственно органы государственной власти и органы местного самоуправления или управомоченные ими лица.

Таким образом, новый владелец не обязан выплачивать накопившиеся долги прежнего хозяина. А управляющая компания в свою очередь не имеет законного основания взыскивать эти долги в судебном порядке.

Однако, встречаются сделки купли-продажи с договорными отношениями, при которых все прежние долги (в частности коммунальные платежи) переходят к новому владельцу квартиры. При этом составляется договор с обременением задолженностью по оплате за коммунальные и прочие услуги. Здесь обязанность платить задолженность наступает с момента государственной регистрации прав собственности. Денежный долг переводится с одного лица (прежнего собственника жилого помещения) на другое лицо (нового хозяина квартиры) в соответствии со статьей 391 ГК РФ . При этом требуется письменное согласие не только владельцев квартиры, но и кредитора - управляющей организации.

Если управляющая компания прислала платежку задолженностей от прежнего собственника квартиры, смело требуйте прекращения выставления требований об оплате задолженностей до момента регистрации прав на имущество. Для этого следует составить письменное заявление с уведомлением и копиями документов купли-продажи и государственной регистрации прав на имущество. Не помешает вложить в пакет документов и показания счетчиков, зафиксированные в момент вступления в права собственности квартиры.

Задолженность - это обязанность предыдущего собственника жилья, которая не исполнена перед управляющей компанией. Поэтому управляющая организация в полном праве требовать оплатить по всем долгам в течение срока исковой давности (3 года) именно его. Новый владелец никакого отношения к прежним долгам не имеет, если только это отношение не было оговорено в договоре купли-продажи. Управляющая компания должна обратиться в суд с иском о взыскании задолженности на основании договора с предыдущего владельца жилого помещения в случае, если этот владелец не хочет оплачивать задолженность мирным путем.

Желающих подробностей прошу ознакомиться с реальной судебной практикой.
РЕШЕНИЕ ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Дмитровский городской суд Московской области в составе судьи Дулинец С.Н., при секретаре Смирнягиной К.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Корнеевой Галины Алексеевны к МУП «Управляющая компания жилищно-коммунального комплекса» об обязании произвести перерасчет, зачета уплаченной суммы и по встречному иску МУП «Управляющая компания жилищно-коммунального комплекса» к Корнеевой Галине Алексеевне о взыскании задолженности за жилищно-коммунальные услуги

УСТАНОВИЛ:
Истица просит суд обязать ответчика произвести перерасчет по оплате коммунальных услуг уменьшив сумму долга до 1817 руб. 96 коп., зачесть уплаченную истицей денежную сумму в размере 33323 руб.71коп. в счет уплаты коммунальных платежей с момента возникновения у нее права собственности на квартиру, ссылаясь на то, что 18 октября 2005 года она заключила договор купли продажи квартир, расположенной по адресу: Московская область, Дмитровский район, ХХХХХХХ, д.1 с Деминой Л.Н., действующей по доверенности от Петровой Г.Н., Петрова С.А., Петрова Д.С. 29 октября 2009 года истица произвела государственную регистрацию права на указанную квартиру. Вселившись в квартиру, истица получила квитанцию по оплате жилищно-коммунальных услуг, из которой усматривалось, что за предыдущими собственниками квартиры числится задолженность за ранее оказанные им жилищно-коммунальные услуги в сумме 109994 руб. 20 коп. Поскольку между Корнеевой Г.А. и предыдущими собственниками не было никаких договоренностей о погашении истицей задолженности предыдущих собственников квартиры по коммунальным платежам, то истица считает, что ответчиком незаконно предлагается ей оплатить долг предыдущих собственников. Истица производит оплату коммунальных услуг регулярно, произвела платежи на сумму 33321 руб. 71 коп. Однако данная сумма пошла на погашение задолженности предыдущих собственников. Поскольку ответчиком за период с ноября 2009г по июль 2011г начислено к оплате за пользованием коммунальными услугами 35 141 руб. 67 коп., а истицей оплачено 33323 руб. 71 коп., то долг у нее перед ответчиком составляет 1817 руб. 96 коп.

Ответчик - представитель МУП «Управляющая компания ЖКК» исковые требования не признала, считает, что у истицы возникло право пользования с момента покупки квартиры, а именно с 2005г.и с этого момента истица должна производить оплату за коммунальные услуги, предъявила встречные требования и просит взыскать с Корнеевой Г.А. в пользу МУП «»УК ЖКК» задолженность за последние три года: с 01.08.2008г. по 30.08.2011г. в сумме 27 448 рублей, начисленные пени на сумму задолженности в размере 8378 рублей 62 коп.

Представитель ответчика по встречному иску требования не признала.

Суд, выслушав стороны, исследовав материалы дела, находит иск Корнеевой Г.А. подлежащим удовлетворению частично, встречный иск МУП УК ЖКК подлежащим удовлетворению частично.

Судом установлено, что истица 18 октября 2005 года между истицей Корнеевой Галиной Алексеевной и Деминой Людмилой Николаевной, действующей от имени Петровой Галины Николаевны, Петрова Сергея Александровича, Петрова Дмитрия Сергеевича был заключен договор купли-продажи квартиры № 10, расположенной по адресу: Московская область, Дмитровский район, ХХХХХХ. 29 октября 2009 года Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области было зарегистрировано право собственности истицы на указанную на квартиру (л.д. 89)

Основанием для регистрации права собственности истицы на квартиру явилось заочное решение Дмитровского городского суда от 03.06.2009 года (л.д. 87), по данному делу 21.07.2009 года было вынесено определение об исправлении описки в наименовании объекта недвижимого имущества, право на которое признано за истицей решением суда, определение вступило в законную силу 03.08.2009 г.

Приобретя право собственности на вышеуказанную квартиру, и вселившись в нее, истица получила квитанцию об оплате жилищно-коммунальных услуг за ноябрь 2009 г. Из квитанции Корнеева Г.А. узнала, что за предыдущими собственниками квартиры числится большая задолженность за ранее оказанные им жилищно-коммунальные услуги, которая составляет в сумме 109 994 руб. 20 коп.

Истица считает, что поскольку между нею и предыдущими собственниками квартиры, не было ни каких договоренностей о погашении их долга перед ответчиком по оплате коммунальных платежей, то начисление задолженности за предыдущих собственников квартиры, является необоснованным.

Основания возникновения гражданских прав и обязанностей установлены ст. 8 ГК РФ.

Согласно ст. 153 ЖК РФ организации и граждане обязаны вносить плату за коммунальные платежи.

В соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам (утвержденных постановлением Правительства РФ от 23.05.2006 г. № 307) п.52 «з» потребитель (гражданин, использующий коммунальные услуги для личных, семейных домашних и иных нужд) коммунальных услуг обязан своевременно и в полном объеме вносить плату за коммунальные услуги. В случае невнесения в установленный срок платы за коммунальные услуги потребитель уплачивает исполнителю пени в размере, установленном ЖК РФ, что не освобождает потребителя от внесения платы за коммунальные услуги.

На основании п. 5 ст. 153 ЖК РФ обязанность по внесению платы за коммунальные платежи возникает у собственника с момента возникновения права собственности на жилое помещение.

Согласно п. 8 договора купли-продажи, право собственности на указанную выше квартиру возникает у Корнеевой Г.А. с момента регистрации настоящего договора и регистрации перехода права собственности в органах государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Поскольку С момента покупки спорной квартиры, бывшие собственники и их представитель, уклонялись от регистрации перехода права собственности, истица была вынуждена обратиться в суд с иском о признании за ней права собственности.

Встречные исковые требования предъявлены о взыскании долга, за последние три года, а именно с 01.08.2008г. по 30.08.2011г., тот есть за период, когда ответчик Корнеева Г.А. не являлась собственником квартиры N 10 (с 01.08.2008г. по 03.08.2009г) и за период когда она уже являлась собственником квартиры и производила оплату коммунальных услуг (с 01 ноября 2009г. по 01 августа 2011 г).

24 мая 2011г. истица продала принадлежащую ей квартиру № 10, расположенную по адресу: Московская область, Дмитровский район, ХХХХХХХ Соколовой И.А. (л.д. 92). 12 июля 2011г. Соколова И.А. в установленном законом порядке зарегистрировала свое право собственности в органах государственной регистрации (л.д. 90), а значит обязанность по несению расходов по оплате за жилье и коммунальные услуги с 12 июля 2011г лежит на Соколовой И.А.

В соответствии с положениями ч.2 статья 223 ГК РФ, в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В силу п. 1 ст. 131, п.1 ст. 551 ГК РФ право собственности, его возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации.

Согласно п.2 ст. 551 ГК РФ, исполнение договора купли-продажи недвижимости до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

Таким образом, обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у лица, приобретшего его на основании договора купли-продажи, с момента государственной регистрации права собственности на него, следовательно, требование о взыскании с Корнеевой Г.А. задолженности по оплате за жилищно-коммунальные услуги в период времени с 01.08. 2008 года по 30. 08.2011г. 29.10.2009 года, не является правомерным.

С момента государственной регистрации права, т.е. с 29.10.2009 года Корнеева Г.А. производила плату за жилищно-коммунальные услуги, что подтверждается представленными в материалы дела квитанциями, (л.д. 14-24).

Однако, за период с ноября 2009г. и по июль 2011г. ответчиком истице начислено к оплате за пользование коммунальными услугами 35 141 руб. 67 коп. (л.д. 7). Поскольку истицей произведена оплата в размере 33 323 рубля 71 коп, то с нее надлежит взыскать в пользу МУП «УК ЖКК» задолженность по оплате коммунальных услуг в сумме 1817 руб. 96 коп.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 8 ГК, 223, 551 ГК РФ, ст. 30 ЖК РФ, Постановлением Правительства РФ от 23.05.2006г. № 307 «О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам» , ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:
Исковые требования Корнеевой Галины Алексеевны к МУП «Управляющая компания жилищно-коммунального комплекса» удовлетворить.

Обязать МУП «Управляющая компания жилищно-коммунального комплекса» произвести перерасчет коммунальных платежей за период с ноября 2009г по июль 2011г., уменьшив сумму долга до 1817 руб. 96 коп.

Обязать МУП «Управляющая компания жилищно-коммунального комплекса» зачесть уплаченную Корнеевой Галиной Алексеевной денежную сумму в размере. 33323 руб. 71 коп. в счет уплаты коммунальных платежей за период с 29.10.2009г по 01.08.2011.

Встречные исковые требования МУП «Управляющая компания ЖКК удовлетворить частично.

Взыскать с Корнеевой Галины Алексеевны в пользу МУП «Управляющая компания жилищно-коммунального комплекса» задолженность по оплате коммунальных услуг за период с 29 октября 2009г по 01 августа 2010г. в сумме 1817 руб.96 коп, в удовлетворении остальной части исковых требований о взыскании задолженности и пени - отказать.

Взыскать с МУП «Управляющая компания ЖКК» в доход государства госпошлину в размере 400 рублей.

Решение может быть обжаловано в Мособлсуд в течение 10 дней со дня оглашения через Дмитровский суд.

Коммунальные долги подчас становятся неприятной костью в горле новых собственников жилья: прежние хозяева часто не хотят оплачивать квитанции за продаваемые квадратные метры. Вместе с новыми стенами не особо внимательный собственник получает в приданое неоплаченные счета. Постараемся разобраться, чем опасны чужие долги, какие «хвосты» нужно закрывать, а на какие не стоит обращать внимания и тратить свои нервы.

На многочисленных форумах невезучие хозяева новых квартир рассказывают, как при покупке жилья не обратили внимания на квитки за коммуналку, а те оказались неоплаченными. Или доверили сверку документов риелтору, еще более невнимательному, чем они сами. В итоге долги мертвым грузом нависли над новыми владельцами. А коммунальщики, не желая разыскивать настоящих должников, являются к ним за платой, пугая отключением ресурсов и уголовным преследованием.

«Месяц назад купили квартиру, – пишет пользователь Сергей. – При взятии книжки на оплату электроэнергии в местной организации нам сказали, что прежние жильцы не платили за свет с 2004 года. И с нас теперь требуют, чтобы мы оплатили долг, который якобы висит не на хозяине, а на квартире. Угрожают, что отключат электричество, когда переиндексируют задолженность. Советуют так же потребовать деньги с предыдущих хозяев».

По словам коммунального инспектора Анатолия Вершинина , к такой хитрости хоть раз в своей деятельности прибегает каждая управляющая компания Челябинска. Именно потому ежемесячно омбудсмену поступает до десяти жалоб по поводу выколачивания коммунальщиками долгов с новых жильцов. Чаще всего жалуются на то, что «не прописывают без уплаты долга» или не дают какую-либо справку в паспортном столе. «Коммунальщики притворяются, что их мало интересует, кто задолжал, спекулируют на том, что раз ресурсы поставлены в квартиру, значит, и оплачивать должен тот, кто в ней живет», – уточняет Анатолий Вершинин.

Однако юристы уверены, что такая постановка вопроса в корне неверна. «Ситуация с долгами на рынке недвижимости сегодня неоднозначная, – говорит управляющий партнер юридической компании «Гольцева, Данилевский и партнеры» Ольга Гольцева . – С одной стороны, общая правовая грамотность населения сегодня гораздо выше, чем 10-15 лет назад. С другой, – лавина задолженностей во всех сферах зачастую не дает спокойно жить не только должникам, но и дисциплинированным плательщикам. Однако надо помнить, что долги по коммунальным платежам никоим образом не обременяют квартиру. Они остаются на совести неплательщика. При этом даже факт продажи квартиры «с долгами» его от обязанности уплаты не освобождает».

«Обязанность по внесению платы за коммунальные услуги возникает у собственника жилого помещения лишь с момента возникновения права собственности, – соглашается юрист компании «Барский, Нестеренко и партнеры» Анна Грачева . – А право собственности возникает с момента регистрации договора купли-продажи в Росреестре, то есть если квартира приобретена с имеющимися долгами прежнего собственника, к новому владельцу они не переходят».

Согласно ст. 30 ЖК РФ, собственник жилого помещения несет бремя его содержания. Далее, согласно статье 153 Жилищного кодекса РФ, обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности.

Но на практике работники коммунальной сферы часто начинают требовать уплаты долгов с нового собственника жилья, надеясь, что новые жильцы пойдут на уступки. При этом арсенал их действий может быть безграничен – от угроз отключить от ресурсов до запугивания судебными приставами. Что делать, если управляющие компании, а также поставщики ресурсов угрожают отключением от благ цивилизации? В этом случае, по мнению юристов, сразу же после регистрации права собственности необходимо уведомить все обслуживающие организации о смене собственника и переоформить лицевые счета на обслуживание. Если дом обслуживают управляющая компания или ТСЖ, то договор на обслуживание нужно заключать с ними. В случае, если дом находится на непосредственном управлении с ресурсоснабжающими организациями, то придется обойти всех поставщиков – энергии, воды и тепла – и перезаключить с ними договор.

«В случае приобретения квартиры с долгами, рекомендуется направить заявление в ЖЭК (иные обслуживающие организации) о том, что вами с момента приобретения квартиры оплачиваются все коммунальные услуги, и задолженности у вас не имеется, – говорит Анна Грачева. – К заявлению следует приложить копии договора купли-продажи объекта, свидетельство о государственной регистрации права, показания счетчиков, зафиксированные на момент приобретения квартиры и все оплаченные квитанции».

Однако практика показывает, что таких доводов коммунальщикам не всегда достаточно. Тогда, уверены юристы, самое время писать заявления в прокуратуру с описанием ситуации и выводом, что вы расцениваете данную ситуацию как факт вымогательства. Впрочем, иногда, по словам коммунального инспектора, достаточно продемонстрировать работникам сферы ЖКХ знание закона. «Многие наши граждане либо из-за недостаточной осведомленности, либо из-за нежелания терять время и нервы, предпочитают заплатить небольшую сумму долга, только бы коммунальщики оставили их в покое, – говорит Анатолий Вершинин. – Это вопрос мотивации. Однако иногда, чтобы отстоять свою правоту, достаточно предъявить коммунальщикам все документы и нормативные акты. Там вряд ли захотят с вами связываться. Также бывает, когда долг внушительный – сотни тысяч рублей. Тогда квартира вряд ли принесет вам радость новоселья. Остается обращаться в правоохранительные органы и прокуратуру».

Мои киловатты – в долг

Вопрос: Въехали в квартиру с неоплаченным долгом, но, несмотря на переоформленные лицевые счета, долг прежнего владельца по-старому начисляют нам, вдобавок к нашей плате и наши деньги идут в его оплату.

Ответ: Если вы оплачиваете потребленные за текущий месяц коммунальные услуги, и ваши деньги засчитываются в погашение долга прежнего собственника, естественно, это незаконно и легко обжалуется в суде. Однако при покупке квартиры нужно зафиксировать показания электросчетчика и указать их в акте приема-передачи квартиры. Тогда вы можете спокойно платить только за те киловатты энергии, которые потребили сами, в обратном же случае установить, сколько было на счетчике на момент передачи вам жилого помещения практически невозможно. Тогда вы заплатите за то, что «нажег» продавец.

Угрозы от ТСЖ

Накопленный долг, просрочка по которому превышает 30 дней, к 1 июня 2014 года по стране достиг 901 млрд рублей, подсчитали в Национальной службе взыскания. На население при этом приходится 189 млрд рублей долга. Проблемные долги, задолженность по которым – более 90 дней – 459,5 млрд рублей. По словам замминистра строительства и ЖКХ Андрея Чибиса, в течение года происходят скачки по задолженности. Например, в мае – к окончанию отопительного сезона – долг достигает пика.

Вопрос: «Я новый собственник квартиры, у старого владельца остался долг перед ТСЖ. И теперь мне отказывают в новом лицевом счете, мотивируя это тем, что они так не могут! Пишут в квитанции задолженность и начисляют пени. Намекают, что отключат телефон или еще что-нибудь, хотя по электричеству, телефону и воде нет задолженности. Я правильно понимаю, что следующие мои действия: написать заявление о не признании чужого долга и письмо с просьбой присвоить мне новый лицевой счет и произвести перерасчет?»

Ответ: В этой ситуации действия ТСЖ неправомерны. Новый собственник не отвечает по долгам прежнего, и претензии к нему предъявляться не могут, а новый лицевой счет в ТСЖ обязаны открыть. В этом случае можно написать уведомление в ТСЖ со ссылками на все нормы права, то есть на Жилищный и Гражданский кодекс, приложить свидетельство о регистрации права собственника, все квитанции по оплате и в этом же уведомлении высказать просьбу открыть лицевой счет. Также необходимо сообщить в уведомлении, что ответ на указанное прошение должен быть представлен в письменном виде. В случае письменного отказа ТСЖ его можно будет в дальнейшем обжаловать в суде. Если же вы сомневаетесь в своей компетенции, можно обратиться к юристам, чтобы они составили грамотное уведомление со ссылками на нормы права».

Коммунальщиков – в суд

Вопрос: «Что делать, если в управляющей компании мне советуют подать в суд на бывших владельцев квартиры, чтобы добиться оплаты ими долга?».

Ответ: В этом случае долг является предметом спора коммунальной организации и непосредственно неплательщика. Вы, как третья сторона, не причастная к нему, не должны обращаться на кого-либо в суд. Обязанность добиться уплаты долга – задача управляющей компании, а следовательно, именно они должны стать инициатором иска и понести затраты на адвоката.

Семь раз отмерь

Нужно ли беспокоиться о коммунальных долгах при покупке квартиры? На этот счет мнения юристов расходятся. С одной стороны, закон на стороне нового собственника, который не отвечает за долги прежнего владельца, но, с другой, приобретение квартиры – событие значимое, и чтобы поберечь свои нервы и время, возможно, лучше перестраховаться и убедиться в отсутствии неоплаченных счетов.

«Знакомая покупала квартиру при посредничестве риелтора, – рассказала челябинка Марина Васильева. – Помимо того, что квартира оказалась тем еще «сюрпризом» – когда Татьяна вернулась из недельного отпуска с ребенком, то обнаружила повсюду в помещениях черную плесень, – вдобавок вскрылась истории с долгами. Коммунальщики стали надоедать с требованием погасить небольшую задолженность прежних жильцов – порядка шести тысяч рублей. Найти продавцов квартиры Таня не смогла – они сменили мобильные номера, доказывать свою правоту ей – матери-одиночке – было некогда, поэтому она покорно внесла за чужих людей плату. Однако уже через неделю к ней на порог заявились судебные приставы. Оказывается, на квартире был оформлена кредитная карта. Подруге пришлось обращаться в суд, чтобы доказать свою непричастность. Дело до сих пор рассматривается».

Сотрудники крупных агентств недвижимости убеждены: коммунальные долги и не должны быть головной болью новых владельцев жилья. Но если они имеются, непогашенные счета могут вывести и на другие минусы объекта. «Квартир с долгами продается немало, – говорит директор КН «Ключ-Инвест» Александр Чернов . – И хорошо, когда владелец откровенно говорит о наличие долга и предлагает скидку на эту сумму, либо рассчитывается по долгам сразу по заключении сделки, из полученных денег. Но другой вариант – когда продавцы объекта скрывают факт долга, и о нем становится известно из той же системы «Город». Это заставляет насторожиться. В нашей практике был не один случай, когда при дальнейшем выяснении ситуации выходило, что должник за коммуналку не является собственником. Важно выяснить причину, почему человек не платил по счетам или почему скрывает долг. Как правило, тут есть еще ряд подводных камней, посерьезней долга».

По словам Александра Чернова, хороший риелтор всегда проверит сделку на долги, так как это гарантирует в дальнейшем спокойствие, а, следовательно, довольство клиента. Но есть такие маклеры, которые чаще всего представляют сторону продавца-должника. Они намеренно убеждают покупателя в незначительности долга, обещая, что тот обязательно заплатит по счетам, как только получит плату за жилье. «В этом случае я бы посоветовал покупателям квартиры хорошо подумать, – говорит эксперт. – Во-первых, обещать – не значит сделать, а во-вторых, практика показывает, что коммунальщики чаще всего придут за платой именно к новым жильцам, а, значит, настроение от покупки жилья будет испорчено».

Существует несколько способов самостоятельно убедиться в отсутствие долгов за коммуналку: 1. При покупке жилья запросить у продавца справку из ЖЭКа и иных обслуживающих организаций о том, что в настоящее время долги за коммунальные услуги отсутствуют. 2. Лично узнать об этом в управляющей компании. 3. Обратиться в отделения банка (касса приема коммунальных платежей), назвав адрес квартиры, где вам назовут сумму имеющейся задолженности. 4. Если управляющая компания имеет свой сайт, то об имеющихся долгах можно узнать на нем.

Квартиры с долгами – аппетитный куш

Иногда квартиры с долгами становятся предметом торга. Так, по словам Анатолия Вершинина, жилье с «коммунальным приданым» – уже отдельный продукт, за которым порой выстраиваются очереди. Суть такова: объект недвижимости, за которым числится существенный долг, выставляется на продажу с приличным дисконтом. С одной оговоркой – долг заплатит новый владелец. «На самом деле это уже из сферы нарушения законодательства и деятельности черных риелторов, но факт такой есть, – говорит омбудсмен. – Ко мне пару раз обращались соседи асоциальных граждан, с квартирами которых творилось что-то неладное. Все происходит так: задумавшие приобрести неблагополучную квартиру граждане обращаются к управляющим компаниям с просьбой помочь уговорить неплатежеспособных жильцов продать жилье. Последних вопрос цены, как правило, уже мало волнует, а вот управляющим компаниям обещание заплатить за долги бывших хозяев сулит избавление от неуплаты и вкупе – от злостных должников».

Впрочем, некоторые управляющие компании практикуют и другой метод избавления от долгов – продажу их коллекторам. Причем долги по квартплате коммунальщики продают вместе с персональными данными должников. А дальше жизнь неплательщиков превращается в сплошную нервотрепку. Зная имена, телефоны и адреса, коллекторы пытаются вытрясти из них долговые деньги всеми легальными и часто нелегальными способами – от назойливых телефонных напоминаний до прямых угроз членам семьи.

В Самарской области был создан судебный прецедент, воспрепятствовавший такому выколачиванию платы. В Невельскую городскую прокуратуру с жалобой на жилищную компанию в 2013 году обратилась жительница города: управляющая компания заключила агентский договор с местной коллекторской фирмой. Судя по этому договору, коммунальщики решили не общаться напрямую с жильцами: они просто поручили коллекторам «юридические и иные действия по взысканию долгов». При этом коммунальщики, не задумываясь, передали коллекторам весь реестр граждан-должников с указанием их персональных данных. Тогда как согласия на то жильцы не давали. По результатам проверки, прокуратура внесла представление руководителю УК и против него и компании были возбуждены административные дела за нарушение установленного законом порядка сбора, хранения, использования или распространения информации о гражданах, что карается штрафами.

В Госдуме рассматриваются поправки в Жилищный кодекс, которые увеличивают ежедневные пени за просрочку оплаты с 1/300 до 1/170 ставки рефинансирования, если долг копится три и более месяца. Замминистра строительства и ЖКХ Андрей Чибис пояснил, что таким образом для должников увеличится «стоимость денег», с 8% до порядка 17% годовых. Также новые метры в отношении должников готовит Минстрой: неплательщикам могут запретить регистрировать сделки с недвижимостью. Обсуждается также распространение эмбарго и на другие госуслуги, как то: запрет на выдачу должникам водительских удостоверений, а также внесение данных о коммунальных долгах в кредитные истории, что ограничит доступ неплательщиков в банки.

Однако сами коммунальщики только разводят руками: они – главная жертва неуплат. «Оставить долги и продать квартиру – привычная схема горожан, – жалуется гендиректор ОАО МЖКО Артем Первушин . – Должники часто так делают, и в итоге нам приходится нести траты, чтобы подать на них в суд и вернуть деньги». Тем не менее спикер уверен, что метод выколачивания чужих долгов с новых жильцов – в корне несправедлив и незаконен. «Новым жильцам просто проверить юридическую чистоту квартиры, чтобы избежать конфликтов, – говорит руководитель компании. – Существует ряд информационных систем, которые позволяют сделать это в режиме онлайн».