Вконтакте

Одноклассники

Городские жители очень устают от бешеного ритма жизни. Неудивительно, что часто у них возникает желание отдохнуть в тишине в каком-нибудь живописном месте.

Сделать это можно, поселившись в гостевом доме, расположенном на берегу речки, на море или в деревне.

Учитывая этот факт, можно задуматься о собственном бизнесе, основанном на предоставлении жилья отдыхающим.

Правильно начать и развить его поможет бизнес-план гостевого дома.

Особенности, преимущества и недостатки

В большинстве случаев отдыхающие – это люди среднего возраста, супруги, семьи с детьми и т.д. Воспользоваться гостевым домом может и молодое поколение.

Однако рассчитывать стоит на тех людей, которые не будут экономить на своем отдыхе.

Занятие подобным бизнесом имеет свои плюсы и минусы.

К плюсам можно отнести несколько пунктов:

• комфорт, которого не хватает в недорогих гостиницах или хостелах;
• обслуживание на уровне четырехзвездочного отеля по доступной цене;
• уютная атмосфера.

Минусом являются сезонные ограничения в ведении бизнеса. Внимание на это стоит обратить заранее, во время составления бизнес-плана гостевого дома.

Взять, к примеру, морское побережье – туристы посещают его с мая и до начала осени. В остальное время их очень мало.

В бизнес-плане необходимо узнать о предпочтениях тех, кто, возможно, станет посетителем.

Эта информация поможет составить грамотный план действий на все сезоны. Если этого не сделать, можно остаться без прибыли.

Заграничный опыт

Чтобы узнать все особенности данного бизнеса, необходимо обратить внимание на то, как его ведут в других странах.

Выясните, как в Америке строят гостевые дома, в Европе и т.д.

В большинстве стран такое заведение не считается элитным.

Список того, что нужно туристам, выглядит примерно так:

• Если это морской курорт, людям понадобятся шезлонги, пляжные зонты и т.д. Было бы неплохо выбирать место поближе к популярным пляжам.
• Если в местности много достопримечательностей, в список предоставляемых услуг можно включить экскурсии.
• Если позволяет местность и время года, можно предложить занятия дайвингом, серфингом, верховой ездой, катанием на коньках или сноуборде и т.д.
• Нужно оборудовать помещение мягкой мебелью, бытовой техникой, достаточным количеством полочек и ящичков. Пребывание постояльцев должно быть максимально комфортным.
• Очень ценится постояльцами свободный высокоскоростной доступ к интернету.
• Возле дома было бы уместным сделать парковку. Также можно организовать аренду автомобилей, велосипедов и скутеров.

Не стоит забывать и о питании.

Организовать его можно двумя способами:

1. Оборудовать кухню и столовую, в которой постояльцы смогут самостоятельно готовить и принимать пищу.
2. Открыть кафе или столовую с вкусной домашней едой.

Если позволяют средства, можно сделать и то, и другое.

Чтобы гости могли развлечься, можно предложить им рыбалку, посещение бани или сауны, бассейн и т.д. Для детей нужно подготовить игровые площадки.

Сотрудники

Чтобы работа заведения не останавливалась, а гости в любой момент могли решить возникшую проблему, необходимо позаботиться о достаточном количестве работников:

• бухгалтер;
• администратор (лучше, если их будет два и больше);
• экскурсовод;
• несколько водителей;
• повар или бармен в кафе;
• охранники;
• уборщики помещения и территории.

Основными качествами персонала должны быть дружелюбие, умение общаться с клиентами, честность и способность быстро уладить конфликт.

Обустройство помещений и земли

В самом начале необходимо выбрать место, где будет расположен гостевой дом.

Идеальный вариант – сельская местность. В ней легче начать подобный бизнес, чем в популярных курортных городах.

Обращать внимание стоит даже на небольшие поселки и села.

Желательно, чтобы строение было двух-, трех- или четырехэтажным. Количество комнат – не более десяти.

Не стоит отказываться от готовых зданий с ремонтом. Это позволит сэкономить немалую сумму денег.

Но без расходов все равно не обойтись.

Средства понадобятся на приобретение оборудования и некоторых материалов:

• плита, мойка, обеденные столы и стулья, всевозможные шкафчики и посуда для кухни;
• сантехника, ванна или душевая кабинка, гели для душа, мыло и средства бытовой химии;
• мебель для жилых комнат, постельное белье, кондиционеры, шторы и элементы декора;
• инвентарь для уборки;
• сигнализация, камеры видеонаблюдения, двери и замки.

Документация

Для начала необходимо оформить ИП с упрощенной системой уплаты налогов.

• разрешение от санэпидстанции, пожарной службы и других подобных инстанций;
• сертификат гостевого дома;
• разрешение на реализацию спиртных напитков;
• если есть столовая или кафе, необходимо получить разрешение и подписать договоры на вывоз мусора и проведение специальной обработки от вредителей.

Примерные расходы и доходы

Сумма стартового капитала и прибыль зависят от того, в какой местности будет расположено заведение. В среднем начальные расходы составляют около 3 000 000 рублей.

В эту сумму входит несколько пунктов (расчеты в рублях):

• покупка здания и земли вокруг него – 1 500 000;
• ремонт и оборудование дополнительных строений – 1 000 000;
• реклама – 150 000;
• зарплата сотрудникам – около 200 000;
• налоги и обслуживание здания – 50 000.

Обычный номер стоит примерно 500 рублей в сутки с одного человека. Номера повышенного комфорта могут стоить до 3 000 рублей.

Если, например, в доме пять номеров, средний доход составит приблизительно 600 000 рублей в месяц.

Принимая во внимание посещаемость в разные сезоны, можно подсчитать, что вложения окупятся примерно через год.

Строительство гостевого дома – прибыльный бизнес. Но он требует составления тщательного бизнес-плана.

В нем должно быть учтено все: и расположение, и сезонность, и дополнительные услуги. Только при таком условии можно будет получить прибыль, а не убытки.

Вконтакте

Частный бизнес, если им правильно распоряжаться, вполне может быть выгодным бизнесом. Самым лучшим вариантом вложения собственных сбережений является гостевой дом.

Бизнес-план небольшой гостиницы не отличается особой сложностью, однако, для того чтобы быть успешным управляющим, необходимо приложить максимум усилий. Новоявленному бизнесмену необходимо будет решать все финансовые и организационные вопросы. И, конечно же, одному справиться со всем этим очень сложно, именно поэтому, придется нанять дополнительный персонал. Но не будем забегать вперёд, давайте все по порядку. Итак, что необходимо для открытия своего гостевого домика? Что для этого необходимо?

Преимущества гостевых домов

Для начала поговорим о преимуществах, стоит ли вообще открывать данный бизнес? К преимуществам гостевого дома относят:

• более уютную, домашнюю обстановку;
• маленькую конкуренцию;
• не распространение строгих жёстких правил и норм, обязательных для гостиниц;
• не регламентируемое количество этажей, или же комнат в гостевом домике;
• меньшие налоговые ставки для собственников гостевых домов по сравнению с гостиницами.

Сравнительный анализ гостевого дома как бизнеса

В развитых странах с экономической точки зрения вполне нормальной является ситуация, когда 60% всех проживающих отдает предпочтение дорогим крупным отелям, и только 40% выбирают частные сектора. В наше же время, в России наблюдается ситуация, похожая на зарубежную. Существенным отличием является лишь то, что в данной отрасли в нашей стране практически нет конкуренции, что и считается главным преимуществом данного бизнеса.

В странах Европы в небольших гостевых домиках трудно найти бар, бассейн, центр для фитнеса, но проживающим, в принципе, это перечисленное и не нужно. Людям в первую очередь нужен комфорт и качественное обслуживание.

Большие гостиницы, как правило, функционируют по принципу конвейера. Гостиничный персонал относиться к каждому новому клиенту как к одному из многих. Даже в случае заказа люксового номера, очень тяжело избавить себя от навязчивого сервиса и слишком наигранной вежливости, за что приходится постоянно давать чаевые. Некоторые именно из-за этого и выбирают гостевой дом.

Поиск помещения для открытия данного бизнеса

Первой проблемой, с которой сталкивается человек, запланировавший открыть собственное дело, связанное с гостевым домом, является, конечно же, поиск необходимого помещения. Для небольшой гостиницы совсем необязательно приобретать многоэтажку, а вот частный особняк по типу городской застройки будет вполне достаточно, однако его не так легко найти.

Но выход есть из этой тупиковой ситуации. В наше время жилищный рынок просто переполнен различными коммунальными квартирами. Так почему бы и не воспользоваться этим. Коммунальная квартира является оптимальным вариантом для открытия гостевого дом. И её приобретение требует определенного капитала.

Также здесь хочется отметить, что лучше приобретать жилплощади, которые расположены выше 2-го этажа и следует учитывать и месторасположение квартиры, центральные и исторические районы будут весьма кстати. Большим плюсом будет нахождение по близости каких-либо магазинов, кафе, пиццерии.

Поэтапная программа действий

Составляя бизнес план, его лучше разбить на несколько подпунктов, это значительно облегчит вашу работу. В результате все подпункты будут выполняться последовательно один за другим, тогда не придется искать средства одновременно на все сразу. Подобный подход поможет вам добиться успеха в самые короткие сроки.

Итак, после того, как вы определились с помещением, самое время переходить к основному этапу: к его реконструкции. На это уйдёт большая часть финансовых средств первоначального капитала. Однако это только полбеды, самое трудное заключаться в сборе необходимых документов, который затянется на год, а то и более.

И на этом проблемы еще не заканчивается. Для проведения в мини-отеле света, газа и горячей воды, нужно побегать по различным инстанциям. Если же все вышеперечисленные действия пройдены успешно, то можно будет приступать к приятной части данного бизнеса, а именно к набору определённого персонала и привлечению клиентов.

Подбор персонала

Для обслуживания гостевого дома понадобится сотрудники: повар и обслуживающий персонал. Выбирая обслуживающий персонал необходимо обращать внимание на его вежливость и отзывчивость, от которого напрямую будет зависеть то, захочет ли клиент вновь вернуться в данный отель.

Затраты, доход и окупаемость гостевого дома как бизнеса

Для примерного определения периода окупаемости, необходимо сначала рассчитать все затраты на открытие данного бизнеса и доходы, которые в последствии будет приносить открытый гостевой домик. Бизнес-план, как уже ранее отмечалось должен, в самую первую очередь учитывать затраты на покупку помещения.

Оптимальным вариантом является приобретение помещения в 300 – 350 жилой площади. А стоимость такого удовольствия составляет примерно 600000 долларов. Где-то половину этой суммы, то есть 300 000 долларов придется потратить на ремонт и перепланировку помещения, а также на оформление необходимых разрешающих документов и заключения договоров с различными ресурсоснабжающими организациями.

Затраты на все стандартные услуги, такие как чистое белье и питание (не менее трёх раз в день), также должны быть включены в бизнес план. Без этих услуг гостевой домик просто на просто превратится в обычную ночлежку.

Есть несколько вариантов выхода из этой ситуации: либо нанять на повара, либо нанять обслуживающий персонал, которому придётся взаимодействовать со сторонними организациями (столовой, кафе, прачечной и так далее).

Ещё затраты пойдут и а рекламу, в которой нуждается любой начинающийся бизнес. Гостевой домне является исключением. Рекламу в данном случае лучше размещать в местных газетах, журналах на туристические темы. Отличным рекламным инструментом считается и интернет. Однако наилучшей рекламой была и будет реклама, как говориться, «из уст в уста», скорость распространения которой мгновенная.

Итак, если верить статистическим данным, то запуск описываемого мини-отеля примерно на 10 номеров обойдется примерно в 1 000 000 долларов. Окупятся эти вложения не очень скоро, где-то только через 7 лет.

Если есть желание организовать собственный бизнес, но возникает вопрос, какого характера он должен быть, очень хорошей идеей будет создание собственного гостевого домика. Такой бизнес будет очень востребованным, большое количество людей сегодня любят отдыхать на природе, поэтому, если все сделать правильно, можно не сомневаться в том, что такой бизнес принесет очень хороший доход. Однако, если такая идея заинтересует начинающих предпринимателей, то нужно предварительно составить грамотный бизнес план гостевого дома.

Понятие "гостевой домик" у большинства людей, особенно старшего и среднего поколения, вызывает ассоциации элитного, недоступного для простых людей, места, где могут отдыхать только избранные.

Действительно в свое время основными клиентами гостевых домиков были высокопоставленные партийные руководители, разноплановые начальники, которым хотелось отдохнуть от городской суеты и насладиться спокойно прекрасным отдыхом на природе. Как правило, такой гостевой домик располагался вдалеке от посторонних глаз, в живописном месте, там были банька, прудик, купальня, нередко лодочная станция - словом, все то, что позволяло полноценно отдохнуть и расслабиться.

На сегодняшний день отдых в элитном гостевом домике перестал быть чем-то элитным, позволить себе его может каждый человек, располагающий определенной суммой (при этом она необязательно должна быть большой). Поэтому все больше начинающих предпринимателей строят свой бизнес именно в этой сфере. Примечательно то, что большое количество современных гостевых домов было построено теми предпринимателями, которые сначала там отдыхали, а потом предпочли вкладывать в такой бизнес свои средства. Этот фактор несомненно является положительным, потому что только те люди, которые сами знают, как можно улучшить инфраструктуру отдыха, могут предложить гостям самые лучшие условия.

Что нужно учитывать при организации такого бизнеса?

Тем, кто собирается открыть подобный бизнес, следует знать, что получить недвижимость под строительство мини-отеля в городской черте крайне проблематично, а вот найти помещение под гостевой домик в сельской местности гораздо проще, и обойдется это в значительной степени дешевле. Следует отметить, что гостевой домик, отдыхая в котором можно насладиться всеми красотами природы, будет пользоваться гораздо большей популярностью, чем мини-отель, находящийся в черте города. Дело в том, что отвод земельного участка под строительство частного дома не требует проведения процедуры аукциона, а найти усадьбу в живописном месте, которая пустует, не составит большого труда. Что касается стоимости такой усадьбы, то тут все зависит от ее состояния и прочих характеристик - можно купить дом за 5 тысяч долларов, а можно и за 50 тысяч. При этом нужно учитывать, что купить усадьбу можно за относительно небольшие деньги, но вот переоборудовать ее под гостевой домик вряд ли получится с минимальными затратами, поэтому, если нет большого начального капитала, лучше приобрести уже готовый гостевой дом.

Надо отметить, что когда подобный бизнес только начал развиваться, большое число предпринимателей предпочитали возводить в заброшенных старых усадьбах "мини-Европу", превращая свои дома в самые настоящие замки. Тем не менее, большим спросом такой китч не пользовался, поэтому все больше предпринимателей предпочитают возводить гостевые дома с местным колоритом. Таким образом, можно отказаться от недешевого евроремонта, проконсультироваться с этнографами, потратить относительно небольшое количество средств, после чего можно ждать гостей и подсчитывать прибыль.

Надо при этом учитывать, что большой популярностью у гостей пользуются деревянные срубы, сделать внутренний интерьер таких строений не представляется сложным делом, однако провести все необходимые коммуникации - газ, воду, электричество, может быть очень затратно.

Организовывая такой бизнес, как гостевой дом, следует принимать во внимание, что в услуги помимо проживания входит организация экскурсий, охоты, рыбалки. Надо отметить, что если такие услуги организовать грамотно, то доход они смогут принести очень ощутимый. После того как выбрана усадьба, строение переоборудовано под гостевой дом, следует заняться подбором персонала. Экономить на этом не следует, так как именно от работы персонала во многом будет зависеть то, сколько клиентов будет в доме. Что касается количества персонала, то прежде всего следует нанять: повара, уборщицу, горничных, портье, экскурсоводов и, если предполагается организовывать охоту и рыбалку, то егерей. Настоятельно рекомендуется принимать всех этих сотрудников с опытом работы, чтобы потом не возникло недоразумений.

Вернуться к оглавлению

Бизнес-план гостевого дома после того, как персонал набран, подразумевает поиск клиентов. Для этого не нужно изобретать велосипед, достаточно заказать грамотную рекламную компанию, однако следует учитывать, что заказывать ее следует в хорошем рекламном агентстве, которое отвечает за качество своей работы. Надо при этом отметить, что услуги качественного рекламного агентства стоят недешево, но это явно не та статья, на которой следует экономить. Организовывая гостевой дом, следует большое внимание уделять национальной экзотике - это любят не только российские отдыхающие, но и гости из-за границы, которых в российской глубинке становится все больше, и они приносят очень хороший доход.

Итак, какие же еще услуги может предложит владелец частного гостевого дома помимо непосредственно проживания? Одна из самых основных статей дохода - это организация питания (лучше всего сделать акцент на национальный русский колорит или сориентироваться на кухню той местности, где находится гостевой дом. Можно очень хорошо заработать, организовывая банкеты на природе (где в качестве основных блюд подается дичь, рыба, птица, ягоды, грибы и так далее). Если возле гостевого дома находится какой-нибудь водоем (речка, пруд, озеро), то можно организовать прокат плавсредств (весельных лодок, катеров, катамаранов). Еще большим успехом пользуется рыбалка, поэтому стоит уделить этому особое внимание.

Из услуг, которые пользуются большой популярностью, стоит отметить баню, сауну, бассейн. Автомобильную стоянку тоже можно сделать платной, бизнес-план гостевого дома подразумевает это. Однако, если стоимость большего количества услуг является платной, то автостоянку можно предоставлять бесплатно.

Проектом предполагается строительство и эксплуатация гостевого дома на собственном земельном участке, расположенном на Азовском побережье Краснодарского края. Объект расположен в непосредственной близости от г. Ейска.

Требуемые инвестиции - 13,8 млн. рублей. Проект отличается высоким уровнем затрат и значительным сроком окупаемости, однако риски при этом минимальны, а рынок достаточно стабилен.

Главным конкурентным преимуществом проекта является высокий уровень качества услуг, в том числе и наличие широкого спектра дополнительного сервиса. Преимущество гостевого дома перед гостиницей заключается в значительно более простых процедурах регистрации бизнеса, постановки на учет в надзорных органах. Кроме того, проект не требует высокой квалификации персонала, сложной организационной структуры и структуры бизнес-процессов.

Ключевые показатели экономической эффективности проекта приведены в Табл. 4.

Описание отрасли и компании

Цель проекта - строительство гостевого дома в курортной зоне (азовское побережье Краснодарского края, р-н г. Ейск). Преимущество гостевого дома перед гостиницей состоит в значительно более простой схеме работы: не требуется перевод земельного участка в разряд коммерческого, не требуется оценка «звездности», нет необходимости в организации ресторана и т.д. Номерной фонд гостевого дома может достигать 20-30 комнат, что вполне соответствует целям проекта. Основная ориентация - отдыхающие в течение курортного сезона, с начала мая по конец сентября.

В последние годы интерес к внутреннему туризму в России растет, что связано с рядом экономических и политических факторов: присоединение Крыма, популяризация внутренних туристических направлений на государственном уровне, снижение платежеспособности населения, вооруженные конфликты на Среднем Востоке и т.д.

Согласно данным Всемирной туристской организации, за 2014 год Россию посетили около 28 миллионов туристов из-за рубежа, что ставит ее на 9-е место в мире по туристической привлекательности.

По данным Росстата, с 1995 года по 2011 приток зарубежных туристов в Россию увеличился на 27%. С другой стороны, в том же периоде и россияне освоили многие зарубежные туристические направления - в первую очередь пляжные: Турция, Египет, Таиланд, Греция, Болгария. В 2010 году количество внутренних туристов равнялось 32 миллионам человек. К сожалению, аналогичные данные за последние годы в открытых источниках Росстата или Федерального агентства по туризму не представлены. Однако, следует предположить, что в 2015 году внутренние направления туризма пользовались еще большим спросом, чем в прошлые годы; а в 2016 году следует ожидать беспрецедентного роста отрасли.

Главным препятствием для роста популярности внутренних направлений является неразвитая инфраструктура: относительно невысокое качество номерного фонда, обслуживания, отсутствие широкого ассортимента услуг; все это на фоне достаточно высокого уровня цен.

Побережье Азовского моря сегодня представляет собой несколько более экономичный вариант отдыха по сравнению с черноморским побережьем Краснодарского края или Крыма. В частности, Ейскую косу посещают отдыхающие даже из удаленных регионов, таких как Новосибирская область, ЯМАО и т.д. Однако, основную долю посетителей составляют гости непосредственно из Краснодарского края и Ростовской области, приезжающие отдыхать на выходные. Территориальная и ценовая доступность позволяют добиться более высокого уровня заполняемости гостевого дома по сравнению с гостиницей на черноморском побережье.
Конкуренция в рассматриваемом регионе значительно ниже, чем на Черноморском побережье, то же касается и уровня сервиса. Следовательно, популярностью будет пользоваться предприятие, предлагающее наиболее полный ассортимент услуг при их высоком качестве. Это и планируется использовать в качестве главного конкурентного преимущества проекта.

Сам гостевой дом представляет собой здание в 3 этажа с цокольным этажом и прилежащей территорией, на которой расположена парковка и зона отдыха для гостей. На первом этаже расположена зона ресепшна, кухня, а также жилые помещения собственников и обслуживающего персонала, в цоколе располагаются: прачечная, бойлерная и прочие технические и вспомогательные помещения. Номерной фонд состоит из 10 номеров, общей вместимостью 30 человек (6 двухместных и 6 трехместных номеров). Удаление гостевого дома по прямой от береговой линии - 800 м, от общественного пляжа - 1200 м; гостевой дом находится в доступности общественного транспорта для удобства гостей без автомобиля. Предполагается возможность самостоятельного приготовления пищи на оборудованной кухне, а также на мангале, расположенном на прилежащей территории.

Структура управления гостевым домом также проста. Руководство осуществляет собственник проекта, находясь постоянно при гостевом доме. Вспомогательные функции по уборке дома и территории, стирке и т.п. выполняют сезонные наемные работники из числа местных жителей. Высокая квалификация кадров не требуется.

Общая площадь гостевого дома - 600 кв.м. Инвестиционные затраты на строительство и чистовую отделку здания рассчитаны исходя из среднерыночных расценок строительных компаний - 18 000 руб. / кв.м. и составляют 10,8 млн. руб. Оборудование здания и территории - порядка 3,0 млн. руб. Итого - 13,8 млн. руб., которые предполагается взять в кредит сроком на 18 месяцев.

Все номера оснащены сплит-системами, телевизорами и санузлами с душевой кабинкой. Создание дополнительных мест в каждом номере возможно за счет использования кресел-кроватей.

В качестве формы собственности целесообразно выбрать ИП с упрощенной системой налогообложения (объект налогообложения - доход). Собственник выполняет основные управленческие и коммерческие функции.

Описание услуг

Гостевой дом оказывает, в первую очередь, услуги по размещению гостей, как правило краткосрочному - в среднем до 10 дней. Для обеспечения конкурентоспособности предполагается оказание ряда сопутствующих услуг, по большей части бесплатных. Полный перечень услуг представлен в Табл. 1.

Ценовой сегмент проекта - средний; при этом качество услуг и состояние номерного фонда - выше среднего. Это позволит привлечь большее количество гостей и обеспечить их лояльность для повторных посещений и рекомендаций.

Таблица 1. Перечень услуг

Наименование	Описание	Стоимость руб.
2-х местный номер	Размещение 1 гостя в 2-х местном номере
3-х местный номер	Размещение 1 гостя в 3-х местном номере
	Предоставление интернета по Wi-Fi	бесплатно
Парковка	Парковка на территории гостевого дома с круглосуточным видеонаблюдением	бесплатно
Автомойка	Предоставление в аренду автомоечного компрессора для самостоятельной мойки автомобиля (не более 40 мин.)
	Приготовление легкого завтрака по заказу гостя к определенному времени
Трансфер	Трансфер гостей по запросу от/до аэропорта или вокзала на автомобиле собственника
	Приготовление пищи на мангале, расположенном на территории гостевого дома, пользование беседкой и столиком	бесплатно
Прачечная	Услуги прачечной для стирки личных вещей гостей. Забор и стирку осуществляет сотрудник гостевого дома.	от 50 руб. за вещь
	Самостоятельное приготовление пищи на общей кухне	бесплатно

Лицензирование услуг не требуется, не требуется подтверждение категории гостиницы. Необходимо получение разрешений от пожарной службы и Потребнадзора.

Продажи и маркетинг

Согласно данным Росстата, рынок гостиничных услуг по результатам 2014 года сократился по сравнению с 2013, что связано со снижением платежеспособности населения и экономией денежных средств. Происходит уменьшение расходов как на туристические, так и на деловые поездки. Тем не менее, результаты 2015 года, полученные путем экстраполяции данных первых трех кварталов, остаются на уровне 2014 года. При этом, показатели прибыли и рентабельности растут, достигая рекордных значений.

Рисунок 1. Динамика основных финансовых показателей рынка гостиничных услуг в России в 2011-2015 гг., тыс. руб./%

Следует ожидать, что основное снижение рынка будет происходить за счет именно деловых поездок, а туристический сегмент будет расти по всем показателям. Это вызвано, как было сказано выше, за счет популяризации отечественных курортов, развитием инфраструктуры и блокированием популярных туристических направлений.

Популярность Ейской косы как туристической зоны обусловлена мягким климатом, туристической инфраструктуры в непосредственной близости (г. Ейск) - аквапарк, дельфинарий, океанариум, кафе, рестораны, парки и т.д. Кроме того, данный микрорегион популярен с точки зрения активного отдыха, в первую очередь виндсерфинга. Кроме того, в 40 км от Ейска находится Ханское озеро, известное своими лечебными грязями и йодо-бромными и сероводородными источниками минеральных вод. Таким образом, можно говорить только о перспективах роста популярности Ейска и Ейской косы как курорта.

В широком смысле, в качестве конкурентов можно рассматривать любые предприятия сферы гостеприимства, расположенные в данном микрорегионе: пансионаты, гостиницы, мини-отели и гостевые дома. Их общее количество - около 100 единиц. Однако, учитывая разный уровень предоставляемых услуг и позиционирование, прямыми конкурентами все же следует считать только гостевые дома - около 30 единиц. К основным недостаткам существующих гостевых домов следует отнести небольшую вместительность - в основном это частные домовладения, переоборудованные под гостевой дом; однообразный номерной фонд - несколько одинаковых, довольно больших номеров; удобства не в номере - общая уборная и душ на несколько комнат; отсутствие или низкое качество дополнительных услуг - отсутствие услуг повара, прачечной, смена белья раз в 7-10 дней и т.д. Соответственно, реализация всех заявленных в Табл. 1 услуг, даст бесспорное конкурентное преимущество данному проекту.

Продажи услуг гостевого дома осуществляются через туристические агентства, среднее вознаграждение которых составляет 10% от стоимости, а также через интернет-сайты booking.com, eisk-leto.ru и т.д.; часть объема продаж придется на посредников, работающих непосредственно на ж/д и автовокзале города. Доля продаж через агентства и посредников в первые два года реализации проекта может достигать 80%, затем будет существенно снижаться, до 30-40% к пятому году реализации проекта. Кроме того, необходимо создание собственного интернет-сайта с полным описанием дома, номерного фонда и услуг. Объем продаж сайта с хорошей индексацией в поисковых системах может достигать 30-40%. На долю повторных посещений при хорошем качестве обслуживания, обеспечивающим высокую лояльность гостей, должно приходиться не менее 25-30%.

Взаимодействие с агентствами и посредниками осуществляет непосредственно собственник гостевого дома, без привлечения сторонних специалистов.

План производства

Географически объект расположен в непосредственной близости от г. Ейск, в прямой доступности общественного транспорта. Удаление гостевого дома по прямой от береговой линии - 800 м, от общественного пляжа - 1200 м. Ейск - курортный город Азовского побережья Краснодарского края, морской порт. Население города - 85,7 тыс. чел.; находится у основания Ейской косы, омывается водами Таганрогского залива и Ейского лимана. Климат умеренно-континентальный, отличается относительно небольшим количеством осадков и отсутствием частых перепадов температур. Курортный сезон продолжается с начала мая по конец сентября. Транспортная инфраструктура представлена железнодорожным и автовокзалом. Шоссе регионального значения связываю Ейск со столицей края Краснодаром и столицей федерального округа - Ростовом-на-Дону.

Требуемые затраты на строительство и оборудование здания - 13,8 млн. руб. Площадь здания рассчитана исходя из средних нормативов гостиничной индустрии - на одного гостя приходится 12 кв.м. общей площади здания, что является средним показателем по сегменту мини-гостиниц, т.е. класса, более высокого, чем гостевые дома. Это также обеспечит дополнительную конкурентоспособность проекту.

Для строительства здания гостевого дома планируется привлечение местной строительной компании, отобранной на основании конкурса. Критерием выбора является не только итоговая стоимость строительства, но и использование современных технологий, а также качество выполненных ранее компанией проектов. Планируемый срок строительства и отделки здания - 10-11 месяцев.

Затраты на оснащение помещений гостевого дома приведены в Таблице 2. Кроме указанных в таблице затрат предусмотрены также расходы на оборудование придомовой территории, систему пожарной сигнализации и прочее.

Таблица 2. Затраты на оборудование гостевого дома

Наименование	Цена, руб.	Кол-во шт.	Стоимость руб.
Кровать односпальная
Кровать двуспальная
Шкаф платяной
Тумба прикроватная
Стол журнальный
Кресло-кровать
Умывальник
Душевая кабинка
Сплит-система
Телевизор
Кухонный гарнитур
Стол обеденный
Стул кухонный
Белье постельное
Полотенце
Стиральная машина
Система отопления с бойлером
	10 % от общей стоимости
Итого:			1 347 280

Основная часть работ по обеспечению функционирования гостевого дома производится непосредственно собственником и его семьей. Для выполнения подсобных работ в высокий сезон (июнь-август) привлекаются наемные рабочие (Табл. 3); бухгалтерию целесообразно передать на аутсорсинг, равно как и охранные функции.

Таблица 3. Штатное расписание и фонд оплаты труда

Должность	Кол-во, чел.	ФОТ, руб.
Горничная/Прачка/Уборщица
Горничная/Кухарка
Итого:
Отчисления:
Итого с отчислениями:

Основной статьей текущих затрат являются коммунальные платежи, которые можно условно разделить на постоянную и переменную часть. К постоянной части (постоянные затраты) относится минимальный платеж вне сезона. Переменная часть изменяется в зависимости от количества гостей в сезон. Кроме фактора сезонности необходимо также учитывать заполняемость гостиницы в связи с ее популярностью; в первый год максимальная заполняемость едва ли поднимется выше 50% в высокий сезон. Однако, в дальнейшем, ожидается заполняемость до 90%.

План продаж с учетом сезонности представлен в Приложении 1.

Организационный план

Собственник проекта осуществляет все руководящие, коммерческие и маркетинговые функции: планирование, исследования рынка, взаимодействие с посредниками и букинговыми системами. Это позволяет избежать расходов на оплату труда управляющего. Кроме того, в масштабах гостевого дома эти функции не требует высокой квалификации и специальных знаний. Ведение бухгалтерии передается на аутсорсинг. Организационной структуры, как таковой, для проекта не предусмотрено -наемные и аутсорсинговые работники находятся в непосредственном подчинении собственника проекта.

Финансовый план

К затратам подготовительного периода относятся инвестиционные затраты на строительство и отделку здания, а также на разработку сайта проекта - 13,8 млн. руб. К затратам основного периода относятся: оплата ЖКУ, оплата труда наемных и аутсорсинговых работников, комиссию туристических агентств, букинговых систем и посредников, а также расходы на оказание дополнительных услуг, размер которых крайне мал, а прогнозирование затруднительно.

Финансовые показатели проекта - выручка, денежный поток, чистая прибыль - приведены в Приложении 1.

Оценка эффективности проекта

Проект отличается высоким уровень затрат, как финансовых, так и временных. Преимуществом при этом являются низкий уровень рисков и высокая рентабельность по факту выхода на плановые показатели.

Срок окупаемости проекта - 28 месяцев, дисконтированный срок окупаемости - 34 месяца. Учитывая необходимость обслуживания кредита, проект начинает приносить прибыль со второго года реализации. Показатели эффективности проекта приведены в Табл. 4. Показатели рассчитаны для трехлетнего периода, однако, принимая во внимание длительный срок окупаемости и неограниченный во времени срок реализации проекта, уже в пятилетней перспективе они будут существенно выше, до 1,5 млн. руб. чистой прибыли в год.

Таблица 4. Показатели эффективности проекта

Показатель	Значение
Ставка дисконтирования, %
Чистая приведенная стоимость (NPV), руб.
Срок окупаемости (PP), мес.
Дисконтированный срок окупаемости (DPP), мес.
Внутренняя норма рентабельности (IRR), %
Индекс рентабельности (PI)

Риски и гарантии

Проект относится к сфере услуг в хорошо освоенной отрасли. Отрасль освоена как в плане технологии оказания услуг, так и в географическом плане - регион уже достаточно развит как курортная зона. Риски, связанные с реализацией проекта минимальны. На снижение рисков также влияет и позиционирование проекта в среднем сегменте при высоком качестве услуг - при возникновении необходимости в повышении рентабельности проекта, можно повысить стоимость услуг на 20% без ощутимых негативных последствий для эластичности спроса. В целом, можно говорить о том, что с повышением стоимости спрос остается позитивно-неэластичным, и приобретает существенную эластичность при снижении стоимости.

Основные риски отражены в Табл. 5.

Таблица 5. Оценка рисков проекта и мероприятия по предотвращению их наступления или их последствий

Риск	Вероятность наступления	Степень тяжести последствий	Меры по предотвращению
Увеличение стоимости и сроков строительства			Тщательный отбор подрядчика. Заключение договора с фиксированными сроком проведения работ и сметой; указание штрафов за изменение сроков по вине подрядчика
Неконтролируемое ухудшение экономической ситуации, снижение платежоспособности населения			Выбор эффективной ценовой политики, повышение рентабельности. Оптимизация расходов.
Бурный рост конкуренции в регионе			Максимальное использование всех конкурентных преимуществ. Введение дополнительных услуг. Активная работа с туристическими агентствами. Вознаграждение непосредственно менеджерам турагентств.
Природный катаклизм, ЧП, пожар			Страхование имущества, установка противопожарной сигнализации, следование нормам техники безопасности и пожарного надзора.

Учитывая, что инвестиции осуществляются не в технологию, а в ликвидный материальный актив, банкротство предприятия даже при наихудшем сценарии развития проекта не представляется возможным. Стоимость уже построенного и оборудованного здания гостевого дома может существенно превосходить затраты на его постройку и оборудование.

Приложения

План производства и основные финансовые показатели проекта в трехлетней перспективе