: регистрация права собственности

В последнее время участились случаи обращения индивидуальных предпринимателей за регистрацией права собственности на недвижимое имущество, при этом возникает ряд определенных вопросов.

Когда организация приобретает, например, складское помещение, она ставит его на свой баланс, этот объект недвижимости используется в хозяйственной деятельности и является собственностью организации. Когда индивидуальный предприниматель покупает объект недвижимости, он регистрирует свое право как физическое лицо. Кому принадлежит данный объект недвижимости: индивидуальному предпринимателю или физическому лицу? А если имущество используется и в предпринимательской деятельности , и для личных целей? Как разграничить имущество личное и используемое для предпринимательской деятельности при банкротстве индивидуального предпринимателя?

Эти и другие вопросы встают перед индивидуальными предпринимателями, которые используют в своей деятельности имущество, подлежащее государственной регистрации. Попробуем на них ответить.

Можно ли зарегистрировать недвижимость на индивидуального предпринимателя?

В соответствии с п. 1 ст. 23 ГК РФ гражданин вправе заниматься предпринимательской деятельностью без образования юридического лица с момента государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя. Под предпринимательской деятельностью согласно ст. 2 ГК РФ понимается самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке. Государственная регистрация физического лица в качестве индивидуального предпринимателя осуществляется в соответствии с Федеральным законом -ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей».

По общему правилу, закрепленному в п. 3 ст. 23 ГК РФ, к предпринимательской деятельности граждан, осуществляемой без образования юридического лица, применяются правила ГК РФ, которые регулируют деятельность юридических лиц, являющихся коммерческими организациями , если иное не вытекает из закона, иных правовых актов или существа правоотношения. Правоотношения собственности относятся как раз к той категории правоотношений, которые регулируются правовыми нормами , относящимися к гражданам.

Обратите внимание:

Закон не предусматривает разделение имущества гражданина как индивидуального предпринимателя и как физического лица.

Согласно ст. 24 ГК РФ гражданин отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом, за исключением имущества, на которое в соответствии с законом не может быть обращено взыскание . Следовательно, приобрести в собственность недвижимое имущество физическое лицо может исключительно в статусе физического лица, но не индивидуального предпринимателя. Право собственности на что-либо никак не зависит от приобретения или прекращения статуса индивидуального предпринимателя. Это одно из главных отличий двух форм осуществления предпринимательской деятельности – юридического лица и индивидуального предпринимателя.

Как указывается в п. 3 ст. 49 ГК РФ, правоспособность юридического лица возникает в момент его создания и прекращается в момент внесения записи о его исключении из ЕГРЮЛ. То есть после своего создания юридическое лицо вправе приобрести какое-либо имущество. Что касается прекращения деятельности юридического лица, это может проходить путем либо реорганизации, либо ликвидации. Для обоих случаев закон предусматривает специальную процедуру, в ходе которой должны решаться вопросы о дальнейшей судьбе имущества юридического лица. Для индивидуальных предпринимателей процедура ликвидации отсутствует. Гражданин подает необходимые документы в регистрирующий орган, и таким образом прекращается его статус индивидуального предпринимателя. И это никак не влияет на его правоотношения собственности.

Данная позиция поддерживается и в Письме Минэкономразвития РФ от 01.01.2001 №ОГ-Д05-63. Минэкономразвития ссылается на ст. 212 «Субъекты права собственности» ГК РФ, в соответствии с которой в РФ признаются частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности. Имущество может находиться в собственности граждан и юридических лиц, а также РФ, субъектов РФ, муниципальных образований (п. 2 ст. 212 ГК РФ). В данном перечне указан только гражданин и отсутствует индивидуальный предприниматель.

В статье 218 ГК РФ закрепляются основания приобретения права собственности. Так, право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Поступления, полученные в результате использования имущества (плоды, продукция, доходы), принадлежат лицу, использующему это имущество на законном основании, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором об использовании этого имущества. Право собственности на имущество, у которого есть собственник, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. В случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом. В случае реорганизации юридического лица право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит к юридическим лицам – правопреемникам реорганизованного юридического лица. В случаях и в порядке, предусмотренных ГК РФ, лицо может приобрести право собственности на имущество, не имеющее собственника, на имущество, собственник которого неизвестен, либо на имущество, от которого собственник отказался или на которое он утратил право собственности по иным основаниям, предусмотренным законом. То есть установленное гражданским законодательством право гражданина иметь в собственности имущество, приобретаемое по основаниям, перечисленным в ст. 218 ГК РФ, не обусловлено наличием или отсутствием у него статуса индивидуального предпринимателя.

Кроме того, ст. 5 Федерального закона -ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Федеральный закон) предусмотрено, что участниками отношений, возникающих при государственной регистрации прав на недвижимое имущество, являются, в частности, собственники недвижимого имущества, к которым отнесены в том числе граждане РФ. Индивидуальные же предприниматели исходя из толкования названной статьи самостоятельными субъектами указанных правоотношений не являются. То есть при регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним предприниматель без образования юридического лица вступает в правоотношения, регулируемые Федеральным законом, в качестве гражданина. Более того, п. 18 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных Постановлением Правительства РФ (далее – Правила), также не предусматривает указания в данном реестре информации о наличии у физического лица статуса индивидуального предпринимателя. Также следует отметить, что Правилами устанавливаются особенности государственной регистрации прав и сделок только в отношении предприятий (п. 28).

Таким образом, право собственности на объект недвижимости регистрируется в общеустановленном порядке именно за гражданином независимо от наличия у него статуса индивидуального предпринимателя.

Необходимо также отметить тот факт, что юридическое лицо в отличие от гражданина – физического лица имеет обособленное имущество и отвечает по своим обязательствам именно этим имуществом. Гражданин же (если он является индивидуальным предпринимателем без образования юридического лица) использует свое имущество не только для занятия предпринимательской деятельностью, но и в качестве собственно личного имущества, необходимого для осуществления неотчуждаемых прав и свобод. Имущество гражданина в этом случае юридически не разграничено (п. 4 Постановления Конституционного суда РФ от 01.01.2001 №20-П).

Недопустимость регистрации права собственности на недвижимый объект гражданином как индивидуальным предпринимателем подтверждается и непосредственно судебной практикой. Так, в Постановлении Седьмого арбитражного апелляционного суда от 01.01.2001 №07АП-4096/2010 суд, анализируя положения п. 1 и 4 ст. 23, ст. 24 ГК РФ, ст. 131 Федерального закона -ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», пришел к выводу, что действующее законодательство не разграничивает имущество физических лиц и индивидуальных предпринимателей/

По всем вопросам возникающим при регистрации права собственности индивидуального предпринимателя на недвижимое имущество можно получить консультацию по адресу: Зональный район, с. Зональное ул. Линейная д.1 , тел.-4-82, 22-9-96

Начальник Зонального отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по

С каждым днём индивидуальное предпринимательство становится всё популярнее. Сложно сказать, влияет ли на это нежелание людей работать на кого-то или же дело всё же в доходах, которые у предпринимателей зачастую выше. Вместе с тем далеко не у всех, кто приходит в бизнес, хватает знаний для долгосрочного и, что важно, прибыльного нахождения на рынке. Вот, например, чем право собственности индивидуальных предпринимателей отличается от такого же права обычных физических лиц? Каковы особенности этого права? Если затрудняетесь ответить, будем расширять свои знания.

Определение права на собственность

Логичнее всего было бы начать с того, что такое в принципе право собственности (ИП, не ИП - не имеет значения). Согласно определению, право собственности - это совокупность норм права, которые фиксируют принадлежность какого-либо имущества физическому или юридическому лицу, кроме того, право собственности определяет и полномочия, которые имеют эти лица, и защищает их интересы в случае посягательства на эту самую собственность.

Распоряжаться своим имуществом собственник может самостоятельно, не подчиняясь другим лицам.

Как получить право на собственность?

Права собственности получаются первоначальными или производными способами. В первом случае лицо самостоятельно изготавливает предмет собственности, приобретает вещи, брошенные их прежним хозяином (например, подбирает их на улице), собирает плоды или ягоды (всё собранное является собственностью того, кто его собрал, естественно, если при этом он не нарушил действующее законодательство). В случае же производных способов лицо либо приобретает право собственности (выкупая её объект), либо получает это право в наследство. Действовать право собственности перестаёт с исчезновением её объекта (например, яблоки уже не будут являться собственностью владельца сада, если все деревья были спилены), если права на объект собственности были переданы другому лицу в установленном порядке, а также если это требуется действующим законодательством (объект собственности изымается в уплату долга, нарушаются условия его эксплуатации (касается только объектов историко-культурной ценности, находящихся в частном владении), необходимость реквизиции в военное время и т. д.).

Кто такой ИП и как им стать?

Но как можно говорить о том, что собой представляет частная собственность индивидуальных предпринимателей, не имея понятия о том, кто же такие эти люди. Начнём с того, что они удивительным образом сочетают в себе черты физического и юридического лица. По закону ИП остаётся лицом физическим, но вместе с тем он получает доход от своей хозяйственной деятельности как лицо юридическое.

Для того чтобы зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя, необходимо выбрать сферу деятельности (естественно, из перечня, предложенного Общероссийским классификатором видов экономической деятельности), подготовить заявление, заверяемое нотариусом, и копии документов. После этого нужно зарегистрироваться в Межрегиональной инспекции федеральной налоговой службы и получить учредительные документы. Далее придётся получить разрешение на некоторые виды деятельности (то есть новоиспечённый предприниматель собирается открывать торговую точку, он должен собрать ещё пакет документов перед тем, как сделать это). Последним этапом становления индивидуального предпринимателя является изготовление собственной печати и открытие банковского счёта (в случае, когда финансовые операции в рамках предприятия осуществляются не только в наличной форме).

Теперь, когда ИП зарегистрирован официально, можно приступить к такому вопросу, как право частной собственности индивидуальных предпринимателей.

Что такое собственность?

Переходя к такому вопросу, как право собственности индивидуальных предпринимателей в гражданском праве, следует прояснить, что же в принципе попадает в категорию собственности.

ИП могут принадлежать здания и сооружения, внутри которых он осуществляет свою деятельность, а также оборудование, которое он при этом использует (вышеперечисленное может быть арендовано, в таком случае предприниматель имеет временное право собственности). Заработанные деньги, акции компании, ценные бумаги - всё это также попадает в категорию собственности. Любые объекты интеллектуальной собственности - товарные знаки, ноу-хау, образцы - всё это также охраняется Гражданским кодексом. Произведённый товар также принадлежит индивидуальному предпринимателю до того момента, как он передал права на него путём продажи.

Особенности приобретения для ИП

Особенности права собственности индивидуальных предпринимателей проявляются уже на этапе его приобретения. Де-юре ИП является физическим лицом, которое просто получает доход от своей деятельности. Де-факто это соответствует тому, что обычно делает лицо юридическое.

Но учитывая то, что юридический статус индивидуального предпринимателя не меняется, он может получать объекты собственности по наследству, используя их потом для получения прибыли.

Своеобразное управление собственностью

Свои особенности имеет право собственности индивидуальных предпринимателей в гражданском праве, если речь заходит об управлении этой собственностью. Несмотря на то что физические лица, к которым всё-таки относится ИП, имеют право распоряжаться своим имуществом так, как считают нужным, в случае с предпринимателями это правило имеет небольшие оговорки. Первоочередная задача ИП - заплатить налоги и совершить все обязательные платежи (заплатить взносы по кредитам и займам, оплатить услуги поставщиков, выплатить заработную плату и так далее). Если средств на это не хватает, то бизнесмен вынужден будет продать или заложить свою собственность, чтобы рассчитаться с долгами. Свободно распоряжаться он может только тем имуществом, которое остаётся после всех необходимых выплат.

Процедура банкротства

Но что ждёт собственность индивидуальных предпринимателей, если её владелец не сможет заплатить по счетам? К сожалению, в этом случае право собственности будет иметь свои ограничения: личное имущество предпринимателя не может быть использовано для погашения долгов его бизнеса. В таком случае всё предпринимательское имущество (то, что используется в процессе деятельности) будет изъято.

Единственная возможность спасти своё дело в данном случае - объявить о своём банкротстве. Проблема заключается в том, что подобная практика не очень распространена, из-за этого отсутствует соответствующая законодательная база. ИП признаётся банкротом, если он исчерпал все возможности вернуть свои долги, но так и не смог это сделать. Пока предприятие считается банкротом, в уплату может быть изъято абсолютно всё личное имущество ИП (исключение составляет жильё, если оно осталось единственным местом проживания, личные вещи (не считая ювелирные изделия), продукты питания, а также денежные средства, сумма которых меньше прожиточного минимума). Как только долги будут уплачены, предприниматель может возобновлять свою деятельность.

Как у соседей? Особенности Беларуси

Отдельно стоит упомянуть право собственности индивидуальных предпринимателей РБ, оно также имеет свои особенности. ИП может претендовать на право аренды или приобретения государственной собственности - это встречается во многих странах. Но в Беларуси, если объект республиканской собственности находится в ненадлежащем состоянии, он выставляется на аукцион со стартовой ценой в одну базовую величину (это чуть больше десяти долларов).

В случае же, когда ИП предлагает интересный государству инвестиционный проект, этот объект собственности передаётся ему абсолютно бесплатно.

Судебные разбирательства

Как и любое другое право, право собственности индивидуальных предпринимателей может быть оспорено в судебном порядке - здесь ситуация тождественна исковым требованиям в отношении физических лиц.

Обычно иски подаются в том случае, если собственник не может распоряжаться своим имуществом из-за того, что его права игнорируются другой стороной. Довольно распространена практика подачи встречного иска, о признании требований истца незаконными - так тот, кого первоначально считают нарушителем, старается обезопасить себя на будущее. Кроме того, исковое заявление может касаться требований снятия ограничений по распоряжению имуществом: например, вывести арестованный дом из акта описи. Третий вид подобных исков нацелен на приобретение прав собственности: заявитель хочет присвоить бесхозную вещь, легализировать постройку, на которую не было получено соответствующее разрешение.

Особенности судопроизводства

В случае если речь в судебном заседании идёт о производном праве на собственность, в рассмотрении участвуют и все предыдущие её владельцы, причём порядок передачи будет изучаться до того момента, пока не найдётся человек, право собственности которого не вызывает никаких сомнений. Стоит отдельно отметить, что право собственности индивидуальных предпринимателей ГК (Гражданским кодексом) регулируется - это сильно отличает подобное судебные процессы от других, связанных, например, с отказом регистрации права собственности.

Отдельно стоит отметить, что решения о признании права собственности не имеют срока давности, так что даже если это право было признано много лет назад, а документы, подтверждающие этот факт, были утеряны, право всё же можно восстановить, также через суд.

Нарушение права собственности

Как же наказывается тот, кто нарушил право собственности индивидуальных предпринимателей? Нарушитель может понести административную или гражданско-правовую ответственность. Причиной наказания может стать самовольное занятие участка земли, принадлежащего ИП, строительство на нём различных сооружений - это только преступления, касающиеся земельного права. Но, вспоминая, что же относится к собственности, в список нарушений можно записать и кражи новейших технических разработок и производственных образцов, и уничтожение ценных бумаг или денег, и реализацию произведённого ИП товара без его ведома - этот список можно продолжать практически бесконечно. Отличает преступления против собственности то, что чаще всего они совершаются преднамеренно, с целью нанести ущерб правообладателю.

Виды преступлений против собственности

Посягательство на право собственности индивидуальных предпринимателей бывает трёх типов: хищение (любое незаконное овладение акциями, денежными средствами, продуктами производства и так далее), причинение имущественного ущерба (любой вред, нанесённый оборудованию, постройкам, произведённой продукции и другим объектам собственности) и некорыстное посягательство на собственность (в эту группу попадают случайные преступления, в которых действительно не было злого умысла, например, преступно-халатное отношение к чужой собственности).

Естественно, в зависимости от тяжести преступления, предполагаются разные наказания, от гражданско-правовой до вполне реальной уголовной ответственности.

Заключение

Если говорить о том, что такое право собственности индивидуальных предпринимателей, кратко, можно отметить, что это симбиоз прав физического и юридического лица. По своему определению ИП всё же ближе к первому понятию, но факт получения им прибыли от хозяйственной деятельность позволяет косвенно относить его и к юридическим лицам, хотя между ними много различий. Вместе с тем индивидуальные предприниматели имеют ряд особенностей в своих правах на собственность. Различия касаются распоряжения собственностью, порядка её получения и так далее. Порой бизнесмены, отстаивая свои интересы, вынуждены прибегать к судебной помощи (причём исковые процессы, касающиеся прав владения каким-либо имуществом, имеют свои особенности), а порой, защищая её, обрекать нарушителей на реальные тюремные сроки (правда, это крайняя мера наказания, в большинстве случаев нарушители отделываются компенсациями и штрафами). Право собственности является одним из основных прав человека, и забывать об этом ни в коем случае нельзя. Неважно, является ли этот человек индивидуальным предпринимателем или нет, его имущество неприкосновенно.

В наши дни все знают аббревиатуру ИП - индивидуальный предприниматель. Но не каждый представляет себе юридический статус этого ИП. Часто задают вопрос: "ИП - физическое или юридическое лицо?". Попробуем разобраться.

Кто может заниматься коммерцией?

По закону любой коммерческой деятельностью можно заниматься с подтверждением собственного юридического статуса соответственно законодательным актам. Как известно, к относится любой ее вид, направленный на получение прибыли. В России ею могут заниматься юридические и

Как известно, формы юридических лиц - государственные (а также муниципальные унитарные) предприятия и коммерческие организации. Другая категория, которой разрешена эта самая - индивидуальные предприниматели. В Гражданском кодексе черным по белому прописано: "Индивидуальный предприниматель (ИП) свою деятельность осуществляет без образования ЮЛ (юридического лица)". Но почему в таком случае все чаще звучит вопрос: "ИП - физическое или юридическое лицо?". Неужели все дело в нашей вопиющей юридической безграмотности?

О проблемах и неразберихе

Оказывается, не так все просто. Причина возникновения подобных сомнений - в том, что тот же ГК после определения индивидуального предпринимателя практически сразу же сообщает, что к его деятельности применяются те же самые положения и правила, которые регулирует деятельность юридических лиц. Зачастую и налоговые органы предъявляют к предпринимателям требования, аналогичные требованиям к коммерческим организациям. Вот и возникает неразбериха, при которой как сами ИП, так и контролирующие органы, которым те подотчетны, путаются в многочисленных видах и формах отчетности, требуемой с юридических лиц и предпринимателей.

Отстаивать свои права в налоговой инспекции индивидуальным предпринимателем приходится путем долгих жалоб и разбирательств. Некоторая неразбериха царит и в деятельности банков, относящейся к ИП. Не все банки четко сами понимают: ИП - физическое или юридическое лицо? Какие указания применимы к предпринимателям? Из-за этого ИП вынуждены составлять горы ненужных отчетов, постоянно отстаивать свои права и пытаться сменить банк на более лояльный.

Сравним ИП и ЮЛ

Может, все же, ИП - это юридическое лицо? Давайте посмотрим, что именно сближает индивидуальных предпринимателей с юридическими лицами. Главным образом, это вопросы финансовой дисциплины. В наши дни регистрация ИП подразумевает обязанность вести с четким указанием поступления и расхода денежных средств аналогично юридическим лицам. Им вменено в обязанность сдавать налоговую отчетность. Если гражданин, зарегистрированный как ИП, получает доход в качестве физического лица (например, от сдачи или продажи жилья), ему придется подавать две декларации - одну как частному лицу, другую - как ИП с указанием доходов от предпринимательской деятельности.

Налоговая инспекция точно так же проверяет ИП, как юридических лиц. Это же относится и к прочим контролирующим органам. Индивидуальный предприниматель отчитывается перед трудовой и пожарной инспекциями, Комитетом по защите прав потребителей и прочими многочисленными инстанциями.

О наемном труде

Индивидуальный предприниматель обладает правом привлекать наемных работников, вносить записи в трудовые книжки. Работающим гражданам не важно, является ИП юридическим лицом или нет. Гражданский кодекс РФ декларирует для всех работающих равные права в сфере трудового законодательства независимо от организационной формы работодателя. Для соблюдения прав сотрудников ИП обязан заключать официальные трудовые договора, платить взносы во все внебюджетные фонды и выплачивать налоги за своих работников.

К слову сказать, ИП имеет право выбрать систему налогообложения, наиболее выгодную для него, что также роднит его с юридическим лицом.

Сравним индивидуального предпринимателя и физлицо

А существует ли какое-то отличие ИП от юридического лица? Существует, и не одно. Общего у индивидуального предпринимателя с физическим лицом также немало. В частности, все доходы ИП может использовать по собственному усмотрению и в любой момент, ни перед кем не отчитываясь. Как известно, в коммерческой организации доходы выплачиваются лишь раз в квартал в форме дивидендов. В этом немаловажном вопросе ИП, без всякого сомнения, пользуется гораздо большей свободой по сравнению с ЮЛ.

С юридической точки зрения регистрация ИП не обязывает его вести бухгалтерский учет и в обязательном порядке открывать для ведения деятельности счет в банке. Такой предприниматель может вести расчет в наличных деньгах (разумеется, соблюдая все нормы законодательства). Хотя на практике в наши дни такое практически не встречается.

О штрафах и печати

Другое важное отличие относится к размеру штрафов, который неизбежно случаются из-за за ошибок в ведении и официальном оформлении документов предпринимательской деятельности. Штрафы за такие нарушения, вольные или невольные, бывают весьма солидными. для юридических лиц на порядок больше, чем для лиц физических, к которым в данном вопросе относится ИП.

Как и любое физическое лицо, предприниматель не обязан иметь печать, в отличие от организации. По закону для удостоверения документов ему достаточно подписи. Но нужно отметить, что на практике большинство партнеров индивидуальных предпринимателей с недоверием относится к такой форме регистрации договоров. Большинство ИП рано или поздно заводит собственную печать. Таким образом, данное отличие можно считать довольно условным.

Другие нюансы

С недавних пор торговлю спиртными напитками могут вести только юридические лица, поэтому многим предпринимателям пришлось срочно зарегистрировать ООО или другие формы юридических лиц. Несмотря на право иметь наемных работников, предприниматель обязан лично вести свой собственный бизнес и на всех документах должна стоять его собственная подпись. Другое лицо имеет право подписи любых документов для ИП только по доверенности. Таким образом, должность директора либо генерального директора в штате сотрудников ИП - абсолютная фикция, ведь согласно закону эти лица имеют право подписи ответственных документов без доверенности.

Предприниматель сохраняет свой статус в случае официального прекращения деятельности. Таким образом, он должен постоянно платить взносы в ПФ (Пенсионный фонд) независимо от наличия доходов, в то время как юридическое лицо в отсутствие деятельности и доходов имеет право уволить весь штат сотрудников или отправить в неоплачиваемые отпуска (и не платить никаких взносов).

Так все же, ИП - физическое или юридическое лицо?

Из всего вышеперечисленного становится ясно, что при всех противоречивых и спорных моментах нашего законодательства индивидуальный предприниматель - все же физлицо, а не ЮЛ, что подчеркивается Гражданским кодексом, но в своей лицо обязано принять большинство нормативных актов и требований, регламентирующих деятельность организаций, если только нет прямых указаний на исключения из правил для ИП.

Физическое лицо имеет на праве собственности нежилое помещение и автотранспорт. Это же физическое лицо является ИП и сдает свое имущество в аренду. Денежные средства поступают на расчетный счет предпринимателя. ИП применяет УСН с объектом налогообложения "доходы".
Если ИП расторгнет договор аренды и захочет продать свое имущество (как физическое лицо), то имеет ли это отношение к его предпринимательской деятельности?
Является ли объектом налогообложения реализация нежилого помещения ИП, используемого в предпринимательской деятельности?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
Вопрос о налогообложении выручки от реализации имущества ИП, используемого в предпринимательской деятельности, при применении УСН с объектом налогообложения доходы, в настоящий момент окончательно не решен.
При превышении предельного размера доходов, в отношении которых применяется УСН, в том числе в результате продажи рассматриваемого имущества у ИП появляется обязанность по уплате НДФЛ.

Обоснование вывода:

Налогообложение доходов ИП от продажи имущества, используемого в предпринимательских целях при УСН

Гражданское законодательство РФ не разделяет имущество физического лица на имущество, принадлежащее ему исключительно как гражданину, и имущество, принадлежащее ему исключительно как индивидуальному предпринимателю ( Конституционного Суда РФ от 17.12.1996 N 20-П). Получение статуса ИП не обособляет часть имущества гражданина, поскольку факт его государственной регистрации в качестве ИП не "создает" его как новое отдельное лицо с обособленным имуществом, а предпринимательская деятельность гражданина по-прежнему является деятельностью самого гражданина. Законодательство о налогах и сборах также не устанавливает для физических лиц, участвующих в сделках по купле-продаже принадлежащего им на праве собственности имущества, обязательного наличия статуса индивидуального предпринимателя. Поэтому вопрос налогообложения доходов от продажи имущества, полученных физическими лицами, зарегистрированными в качестве ИП, является спорным.
Налогоплательщики, применяющие УСН, при определении налоговой базы учитывают доходы от реализации товаров ( , НК РФ). Товаром для целей НК РФ признается любое имущество, реализуемое либо предназначенное для реализации ( НК РФ).
По мнению Минфина России, а также налоговых органов, если недвижимое имущество использовалось в предпринимательской деятельности ИП, применяющего УСН, то доходы от его продажи учитываются в составе доходов при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому при УСН. При этом такие доходы освобождаются от налогообложения НДФЛ на основании НК РФ ( Минфина России от 24.10.2014 N 03-11-11/53905, от 14.07.2014 N , от 16.06.2014 N , от 20.01.2014 N , от 07.10.2013 N , от 01.07.2013 N , от 27.05.2013 N , от 29.04.2013 N , от 25.04.2013 N , от 21.01.2013 N , ФНС России от 07.05.2013 N ).
Причём в Минфина России от 14.07.2014 N 03-11-11/34106, от 16.06.2014 N , от 20.01.2014 N , от 27.05.2013 N , от 29.04.2013 N , от 21.01.2013 N упоминаются именно случаи применения ИП налоговой ставки в размере 6%.
В указанных разъяснениях обязанность по уплате налога по УСН не ставится в зависимость:
- от видов предпринимательской деятельности, указанных при регистрации ИП в качестве такового;
- от того, в каком статусе ИП приобретал недвижимое имущество (как ИП или как физическое лицо);
- от факта использования (неиспользования) имущества непосредственно перед продажей.
В то же время в других разъяснениях (смотрите письма Минфина России от 10.06.2015 N 03-11-11/3358, от 26.06.2013 N 03-11-11/24263, от 16.08.2012 N 03-11-11/247, от 10.05.2012 N 03-11-11/151, от 15.03.2012 N 03-11-11/83, от 05.12.2011 N 03-11-11/309, от 08.09.2011 N 03-11-11/226, от 13.05.2011 N 03-11-11/121, УФНС России по г. Москве от 05.03.2009 N 20-14/2/019833@) контролирующие органы указывали, что для учета дохода от продажи объекта недвижимости в составе налоговой базы по налогу, уплачиваемому при УСН, должны выполняться два условия:
- при регистрации предпринимателя в ЕГРИП указаны виды экономической деятельности, связанные с продажей недвижимости, в частности "Подготовка к продаже собственного недвижимого имущества", "Покупка и продажа собственного недвижимого имущества", "Покупка и продажа земельных участков", "Сдача внаем собственного недвижимого имущества", "Строительство зданий и сооружений" (соответственно коды 70.11, 70.12, 70.2, 45.2 Общероссийского классификатора видов экономической деятельности (ОКВЭД), утвержденного Госстандарта России от 06.11.2001 N 454-ст);
- недвижимое имущество использовалось в предпринимательской деятельности ИП.
Однако не разъяснялось, должны ли эти условия выполняться одновременно.
Следует обратить внимание на Минфина России от 28.10.2013 N 03-11-11/45470 и от 23.04.2013 N 03-04-05/14057, в которых указано, что если недвижимое имущество использовалось в предпринимательской деятельности или если ИП при регистрации заявил такой вид деятельности, как продажа недвижимого имущества, то доходы от его продажи учитываются в составе доходов при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому при УСН.
Отметим, что у контролирующих органов ранее имелась еще одна точка зрения по рассматриваемому вопросу. В Минфина России от 24.04.2008 N 03-04-05-01/131, от 24.10.2007 N указывалось, что доходы, полученные от продажи нежилого помещения, приобретенного физическим лицом до его государственной регистрации в качестве ИП и на момент продажи не используемого в целях осуществления предпринимательской деятельности, подлежат обложению НДФЛ в порядке, предусмотренном НК РФ (смотрите также УФНС России по г. Москве от 08.09.2008 N 28-10/085811@, ФАС Северо-Западного округа от 21.12.2011 N А13-2339/2011). При этом при продаже имущества налогоплательщик мог воспользоваться имущественным вычетом, предусмотренным НК РФ.
Отметим, что в настоящее время Минфин и ФНС считают, что доходы от продажи имущества, которое ранее (когда-либо) использовалось ИП на УСН в предпринимательской деятельности, должны облагаться налогом по УСН, а не НДФЛ. При этом финансовое ведомство все меньше акцентирует внимание на видах деятельности, заявленных ИП при регистрации.
Необходимо учитывать, что в отношении доходов, полученных ИП от реализации имущества, используемого в деятельности, облагаемой по УСН, предприниматель не вправе:
- воспользоваться имущественным налоговым вычетом, предусмотренным НК РФ (второй абзац НК РФ, Минфина России от 25.11.2013 N 03-11-11/50597, от 06.06.2013 N , от 06.07.2011 N , от 04.10.2010 N , ФНС России от 22.12.2011 N );
- применить льготу, установленную первым абзацем НК РФ (второй абзац НК РФ, Минфина России от 25.04.2013 N 03-11-11/14514, от 19.09.2011 N , от 27.04.2011 N и N 03-04-05/3-307).
Судебная практика не единообразна. Существуют судебные решения, принятые в пользу налогоплательщиков, принявших решение облагать полученные доходы НДФЛ ( ФАС Уральского округа от 03.04.2012 N Ф09-1610/12, ФАС Северо-Западного округа от 18.12.2012 N ). В первом случае суд указал, что в договорах купли-продажи недвижимого имущества отсутствовало указание на статус физического лица как ИП, суммы от продажи были получены на личный счет физического лица, сделки по продаже недвижимого имущества носили разовый характер и не были направлены на систематическое получение дохода. В связи с этим доходы не облагаются УСН (смотрите также ФАС Уральского округа от 02.12.2010 N Ф09-2787/10-С2).
Однако в большинстве дел суды приходят к выводу, что доходы от продажи имущества, используемого ИП в предпринимательской деятельности, облагаются в рамках УСН.
Так, Президиум ВАС РФ в от 16.03.2010 N 14009/09 указал, что если недвижимое имущество использовалось ИП для осуществления предпринимательской деятельности, то и доход от продажи этого имущества непосредственно связан с предпринимательской деятельностью. Соответственно, облагаться налогами он должен как доход, полученный ИП от предпринимательской деятельности. При этом в отношении такого имущества ИП не вправе воспользоваться имущественным налоговым вычетом. В дальнейшем Президиум ВАС РФ в от 18.06.2013 N 18384/12 еще раз подтвердил, что доход ИП от продажи нежилого помещения, сдаваемого в аренду, непосредственно связан с предпринимательской деятельностью и подлежит обложению налогом по УСН.
Поддерживают такую позицию и арбитражные суды ( ФАС Уральского округа от 29.03.2013 N Ф09-1489/13, от 18.12.2012 N , от 13.11.2012 N , ФАС Западно-Сибирского округа от 06.03.2012 N , ФАС Северо-Западного округа от 24.12.2012 N Ф07-7651/12, ФАС Волго-Вятского округа от 10.06.2013 N Ф01-9062/13 и др.).
Кроме того, суды принимают во внимание назначение используемого и в дальнейшем реализуемого имущества. Если спорные объекты недвижимости по своему хозяйственному назначению не применяются для удовлетворения личных или семейных потребностей, а предназначены для ведения предпринимательской деятельности, то есть для извлечения прибыли, то доходы от их продажи подлежат налогообложению в рамках УСН ( ФАС Поволжского округа от 17.01.2014 N Ф06-1394/13, ФАС Северо-Западного округа от 15.08.2013 N , ФАС Западно-Сибирского округа от 12.03.2013 N А27-10232/2011, ФАС Волго-Вятского округа от 10.05.2012 N А79-5243/2012).
Еще один вывод из арбитражной практики состоит в том, что если имущество использовалось в предпринимательской деятельности, то доход от его реализации облагается в рамках УСН, даже если соответствующие коды ОКВЭД не были заявлены при регистрации ИП и позже ( ФАС Поволжского округа от 18.03.2014 N Ф06-4250/13, ФАС Московского округа от 28.10.2011 N , ФАС Северо-Западного округа от 19.04.2011 N Ф07-1301/11).
В постановлениях ФАС Западно-Сибирского округа от 16.02.2011 по делу N А45-8562/2010, от 10.10.2011 N Ф04-7884/10 по делу N А45-8562/2010 суды указали, что полученный ИП доход от продажи нежилых помещений подлежит налогообложению в рамках УСН, несмотря на то, что ИП декларировал доход, полученный при продаже нежилых помещений, при подаче им декларации по НДФЛ, ссылаясь на приобретение недвижимого имущества задолго до регистрации в качестве ИП и начала занятия предпринимательской деятельностью по сдаче недвижимого имущества в аренду. Была признана необоснованной и ссылка налогоплательщика на отсутствие в свидетельстве о государственной регистрации вида деятельности "Покупка и продажа собственных нежилых зданий и помещений", поскольку суд посчитал, что необходимо руководствоваться установленными обстоятельствами по делу, а именно использование спорного недвижимого имущества в предпринимательской деятельности в виде сдачи в аренду (что согласуется с видом деятельности, указанной в сведениях при государственной регистрации в качестве ИП) с последующей его продажей.

Утрата права на применение УСН

В соответствии с НК РФ, если по итогам отчетного (налогового) периода доходы налогоплательщика превысят установленный лимит доходов, такой налогоплательщик считается утратившим право на применение УСН с начала того квартала, в котором допущено указанное превышение ( Минфина России от 14.07.2015 N 03-11-09/40378, от 03.07.2015 N , от 31.10.2014 N ).
То есть ИП, применяющий УСН, в случае превышения предельного размера доходов в результате продажи объектов недвижимости, обязан осуществить переход на общий режим налогообложения. При этом у него возникает обязанность по исчислению и уплате НДФЛ в порядке, установленном НК РФ.
Так, согласно Минфина России от 04.08.2014 N 03-11-09/38317, если ИП, применявший УСН, в результате продажи основного средства утратил право на применение спецрежима (доходы превысили лимит), то он должен уплачивать НДФЛ с начала квартала, в котором утрачено право на УСН. В этом случае при возврате с упрощенной системы налогообложения на общий режим в порядке, установленном НК РФ, индивидуальный предприниматель доходы от реализации недвижимого имущества, приобретенного в период применения УСН, может уменьшить на профессиональный налоговый вычет по НДФЛ в виде расходов на приобретение этого имущества, которые не были учтены в период применения УСН. Аналогичное разъяснение приведено в ФНС России от 16.03.2015 N ГД-4-3/4136@, от 27.02.2015 N ГД-3-3/743.
В ФНС России от 07.05.2013 N АС-3-3/1626@ контролирующие органы рекомендовали ИП при получении уведомления из налогового органа об обязанности физического лица, установленной и НК РФ, представить налоговую декларацию по НДФЛ в связи с реализацией недвижимого имущества, направить в налоговый орган пояснения о том, что данное имущество было использовано им в предпринимательской деятельности и сумма дохода по данной сделке была учтена в налоговой декларации по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Графкин Олег

Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
аудитор, член МоАП Мельникова Елена

Какая должность у индивидуального предпринимателя? Как следует именовать самого предпринимателя, стоящего во главе субъекта хозяйствования - директор, учредитель, начальник?

В соответствии со статьёй 23 Гражданского кодекса предприниматель занимается хозяйственной деятельностью без учреждения юридического лица. Предпринимателем он вправе именоваться с момента регистрации в государственных налоговых органах. Его имя, фамилия и отчество являются идентификатором предпринимателя в системе рыночных отношений. Во всей документации, свидетельстве о регистрации указываются его личные данные. Присвоить своей фирме какое-либо благозвучное название индивидуальный предприниматель не имеет права согласно действующему законодательству.

ИП является работодателем и имеет право на заключение трудовых договоров. Таким образом, он вправе утвердить должность директора или управляющего в своём субъекте хозяйствования. ИП самостоятельно решает, кто именно будет занимать данную должность и как она будет именоваться. Но должность директора существенно разнится у индивидуального предпринимателя как физического лица и у предприятия - лица юридического. Юридическое лицо согласно статье 53 Гражданского кодекса обладает гражданскими правами и обязанностями исключительно через свои исполнительные органы. Они же действуют согласно учредительным документам ООО, законодательству и другим правовым актам. Директор ООО, таким образом, исполняет не личную волю, а волю юридического лица, то есть всех его учредителей. Все вопросы, связанные с деятельностью юридического лица, решаются на собрании учредителей, а уже после этого отдаются во исполнение директору. ИП, оставаясь, по сути, физическим лицом, с момента регистрации приобретает всё же определённый статус, позволяющий заниматься индивидуальным предпринимательством. Свою волю в отношении ведения бизнеса он выражает лично. В случае привлечения к этому другого физического лица, то есть приёма сотрудника на должность директора или управляющего, выражение воли ИП будет законным на основании доверенности. То есть в момент вступления в законную силу доверенности, директор или управляющий ИП будет принимать решения относительно вопросов, связанных с предпринимательской деятельностью, но с согласия самого индивидуального предпринимателя.

А так как индивидуальное предпринимательство не является трудовой деятельностью, за которую полагается начисление и выплата заработной платы, то и ИП не может начислять её себе, заключать с самим собой трудовой договор и, соответственно, не может быть директором своего же бизнеса. По статье номер 413 ГК гражданско-правовые обязательства не могут возникнуть у кредитора и должника, находящегося в лице одного человека.

Часто при ведении бизнеса поднимается вопрос о том, какая должность у индивидуального предпринимателя разрешена законом. В любой другой организации и на предприятии, кроме государственных и муниципальных, индивидуальный предприниматель может занимать любую должность, то есть являться наёмным работником, получающим заработную плату. А в свободное от основной работы время заниматься предпринимательским делом, оформленным на его имя. Но в самом индивидуальном предприятии он является исключительно работодателем и вправе нанимать работников на любые должности, в том числе и на должность директора.

Запись в трудовую книжку индивидуальный предприниматель делает только наёмным работника, причём в обязательном порядке согласно Трудовому кодексу. Сам же действует на основании свидетельства о регистрации в качестве ИП и не делает записей в ТК. Предпринимательская деятельность входит в общий трудовой стаж, оформление пенсии происходит на основании выплаченных страховых взносов в Пенсионный фонд.

От того, какая должность у индивидуального предпринимателя указана в документации, зависит их законность. В договорах, например, указывается «ИП фамилия, имя, отчество, действующий на основании свидетельства номер такой-то». То есть во всех документах по его субъекту хозяйственной деятельности он выступает как индивидуальный предприниматель.