Если квартира приватизирована, то она, по закону, принадлежит проживающим в ней гражданам на праве общей долевой собственности. Но что делать в том случае, если вдруг кто-то из совладельцев хочет продать комнату, которую он занимает? Как продать комнату в приватизированной квартире? Для того чтобы ответить на этот вопрос, необходимо разбираться в ситуации более подробно.

Как продать комнату в коммунальной квартире

Если речь идет о квартире коммунальной, то есть такой, где большинство жильцов не связаны межу собой родственными отношениями, и за каждым из них закреплено право пользования отдельной комнатой, что указано в свидетельстве о собственности, то порядок продажи комнаты заключается в следующем:

• поскольку все остальные собственники долей имеют право преимущественного выкупа вашей доли, то прежде чем искать стороннего покупателя на вашу комнату, вам необходимо получить от них отказ от преимущественного права покупки. Для получения такого отказа нужно пригласить всех других собственников к нотариусу, где и будет оформлен соответствующий документ;
• в случае же, если это сделать невозможно, например, если кто-то из собственников проживает в другом городе или просто не хочет тратить свое время на поход к нотариусу, вам необходимо выслать им заказным письмом предложение о выкупе вашей комнаты в приватизированной квартире. Такое предложение также нужно оформить у нотариуса, причем, желательно именно у того, у которого вы собираетесь в дальнейшем проводить сделку. После того, как собственники остальных долей в приватизированной коммунальной квартире распишутся в уведомлении о вручении – важно! – у них есть ровно месяц для выкупа комнаты. Если этого не произойдет, можно беспрепятственно продавать комнату стороннему лицу, но только на тех же условиях, которые были указаны в предложении. Если по каким-то причинам уведомление о вручении не было подписано, спустя 30 дней нотариус, у которого вы оформляли свое предложение, все равно проведет сделку, хотя юридически, она впоследствии и может быть оспорена, если адресат докажет, что он просто не получал письма;
• если одним из собственников комнат является несовершеннолетний ребенок или недееспособное лицо, за него отказ должны подписать его законные представители – родители или опекуны, но только после получения разрешения от органов опеки и попечительства.

После выполнения этих необходимых условий, вы можете беспрепятственно искать покупателя на комнату и продавать ее третьему лицу.

Как продать комнату в приватизированной квартире, если она не коммунальная

Совсем другое дело, если приватизированная квартира находится в общей долевой собственности у членов одной семьи. И не всегда такая необходимость возникает в связи с внутрисемейными проблемами. Например, кто-то из собственников продал свою долю третьему лицу и таким образом совладельцами квартиры становятся совершенно чужие люди. Для того чтобы продать комнату в такой квартире, вам прежде всего, придется выделить свою долю в натуре и определить порядок пользования комнатами, в случае, если ваша доля соответствует одной из них. Иными словами, вам нужно будет, фактически, превратить свою квартиру в коммунальную и только потом можно будет продавать комнату. А этот не такая простая задача. И существует два пути для ее решения. Первый из них – это попытка мирного договора с остальными совладельцами квартиры. И второй – это раздел квартиры по суду. Однако то, каким образом будет решен этот вопрос, зависит от многих факторов, в частности, от планировки квартиры, от ее метража и количества комнат. Так, если метраж комнат не соответствует количеству долей у каждого собственника, то разделить квартиру по комнатам вряд ли получится, даже в судебном порядке. Конечно, можно сделать перепланировку, но это достаточно сложный и не всегда выполнимый процесс, который требует отдельного рассмотрения и согласования. В любом случае для того чтобы продать комнату в приватизированной квартире, вам придется оформлять на нее право собственности, а далее действовать по той же схеме, которая была описана выше.

Сама же сделка купли-продажи оформляется точно так же, как и продажа любой недвижимости. Вам понадобится собрать все необходимые документы – выписку из домовой книги, технический паспорт, отказы от собственников остальных долей и заключить договор купли-продажи. После этого документы подаются в региональное отделение Росреестра, и происходит перерегистрация права собственности на нового владельца.

Законы пишут для людей. По крайней мере, пытаются. К примеру, с этого года нас попытались еще больше защитить от мошенничества с долями в недвижимости. Вот только одним это пошло на пользу, а другим – добавило финансовых и эмоциональных проблем.

Еще только раздумывая над продажей комнаты в коммунальной квартире, я подозревала – малой кровью не обойдемся. Несмотря на то, что с соседями мы прожили сковорода к сковороде десять лет, дружбой, как в песне, не обзавелись. Уверяю, даже такой длинный срок не сможет сблизить людей, которые изначально не желают быть друзьями. Но на момент, когда мы съехали в новостройку и выставили на продажу нашу комнату, отношения были более-менее. Все-таки, наконец, избавились друг от друга!

Как и любой человек с доступом в Интернет, я знала, что для продажи комнаты в коммуналке мне необходимо для начала предложить ее выкупить соседям, и только потом – размещать объявление в открытом доступе. Что я и сделала – раза три. Получив категоричное «фи», поинтересовалась, даст ли мне сосед (по их словам, единственный собственник) свой нотариальный отказ. «Вроде никогда гадом не был», – заверил меня он. И я с чистой совестью начала продавать свое имущество.

Пораскинув мозгами, решила обойтись без риелтора. Собственников всего двое – я и не-гад сосед, согласие мне дадут за подписью нотариуса. А учитывая, что творится на рынке и насколько всем «нужны» комнаты в обшарпанных сталинках, на скорую продажу я не рассчитывала. К чему лишние траты?

После пары месяцев продажи (я даже сама риелторам звонила!), покупатель нашелся. Не без труда, но сошлись в цене. Как мне посоветовали – от неликвида лучше избавляться. Поэтому и «скинули» мы прилично. Покупателя представлял отличный спец, который знал все нюансы продажи имущества, находящегося в долевой собственности. Риелтор уже знал, к какому мы нотариусу пойдем заверять сделку купли-продажи постороннему лицу (изменения в ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» действуют с 29 декабря 2015 года) и сколько это будет стоить с учетом нотариального отказа от преимущественного права покупки соседа – порядка 8-10 тысяч рублей на двоих. Причем идти в регпалату уже не нужно – нотариус сам подаст все документы.

И тут начался наш коммунальный цирк. После переговоров с соседями по поводу визита к нотариусу выяснилось, что все остальные комнаты, помимо моей, принадлежат по приватизации не одному соседу, а семи. Семи, Карл! Трое из них – несовершеннолетние дети. И если я хочу продать комнату быстро, все семеро (ну разве что за исключением совсем малыша) должны явиться к нотариусу со своими «зеленками», паспортами и свидетельствами о рождении собственников-детей. А с детьми потом еще и в опеку, вдруг, не дай бог, продажей своего имущества я ущемляю их права. Вопрос, почему мне никто не сказал о таком количестве претендентов на мою жилплощадь, остался без ответа. Вот тут я осознала все «прелести» самостоятельной купли-продажи имущества. Оказывается, можно было просто заказать в МФЦ техпаспорт и выписки и ЕГРП по каждой комнате и собственнику. И все – никаких непоняток.

«Ничего, мы как-то с 20 человек согласия собирали», – успокоила меня риелтор. И почти неделю мы пытались уговорить все семейство, которое, к слову, даже не живет в нашей квартире, приехать к нотариусу. Привезем-увезем, еще и спасибо скажем, и магарыч поставим. Ан нет, лишние телодвижения совершать никому не хочется. Неожиданно узнали, что один из собственников уехал на пару месяцев, и суетиться в чужом городе в поисках юриста и быстрой почты тоже не особо расшаркивается. После слезных уговоров соседи согласились... собраться дома и встретиться нотариусом. Хотя свои документы на руки для подготовки никто давать не собирался, а выезд нотариусов по выходным на дом мне не по карману (один отказ порядка двух тысяч рублей +50% за выезд на дом). При том, что открытым остается вопрос с отделом опеки и попечительства. Слово за слово, и понеслось: «Мы прочитали в компьютере, что ничего тебе не должны, а дети вообще не будут ничего подписывать, а вдруг вы нас без квартиры оставите и прочее». Дело – труба.

Был вариант «подарить» комнату. Но сделка дарения, которая не требует согласия соседей, не выгодна покупателям большим налогом. С этого года он рассчитывается из учета кадастровой стоимости, которая может быть даже выше рыночной.

Поэтому остался единственный вариант (ну, помимо незаконных, которые мы отмели сразу же) – телеграммы с предложением купить комнату каждому и месяц ожидания (на случай, если вдруг кто-то захочет выкупить комнату). Знала бы заранее, что на наш коммунальный рай претендует столько собственников, сделала бы это задолго до выставления комнаты на продажу. Специалисты рекомендуют именно телеграфировать, так как виден текст. В заказном письме с уведомлением текста не видно, и при регистрации сделки такое письмо могут не принять. Каждому соседу – по телеграмме с указанием срока и суммы, за которую реализуется комната. Документы (копии, платежки, уведомления и прочее) лучше прибрать. И не важно, где проживает сосед, все телеграммы идут по адресу нахождения собственности. Если в течение месяца соседи не объявятся, то продавать можно любому третьему лицу по цене не ниже указанной в телеграмме. Цена вопроса – тысяча рублей за телеграмму и месяц простоя. Ладно, хоть не год. Прошлым летом тема продления срока «обдумывания» до года обсуждалась довольно активно.

Чем дело кончится – не ясно, так как пока счастливой сделкой купли-продажи комнаты даже не пахнет. И непонятно, будут ли ждать покупатели. Ведь изначально речь шла о малонаселенной квартире на двух хозяев. Квартира осталась малонаселенной, а вот собственников стало больше в разы.

Зато я пришла к нескольким выводам. Во-первых, стоит всегда помнить насколько жестко законом регламентируются сделки, которые касаются долевой собственности. Один неверный шаг – и сделку просто завернут. Во-вторых, юридические действия в отношении собственности детей проверяются натрое. Еще момент – если есть подозрение, что продажа или покупка могут затянуться, лучше идти за помощью к специалистам – риелторам, юристам. Хотя бы на консультацию. Ну и главное – не стоит рассчитывать на доброжелательность людей: никто никому ничего не должен, даже если много лет вас «роднил» общий унитаз.

5 Июль, 2012 - 07:51

«Пусть одна комната, но своя!» - так решают многие, устав от скитаний по съемным квартирам. Вопреки распространенным стереотипам жизнь в коммунальной квартире необязательно представляет собой сущий ад с постоянными скандалами, испорченными вещами и отравленной едой. Если владельцы комнат достойные люди, они вполне способны не только мирно ужиться, но и помогать друг другу. Именно об этом «золотом соседстве» поется в песне «Плачу по квартире коммунальной».

А для того, чтобы покупка действительно была удачной, нужно знать юридические тонкости таких сделок.

Доля или комната?

Если раньше в ходе приватизации жилья, совладельцы получали долю в праве собственности на квартиру, то с принятием в 2004 году нового Жилищного кодекса в ходе приватизации передается в собственность не доля, а конкретная комната как объект права. В свидетельстве о государственной регистрации права указывается метраж комнаты и точный адрес квартиры. Правда, иногда комнату покупают в собственность на двоих и даже на троих – как правило, члены одной семьи. Тогда возникает общая долевая собственность – на эту комнату. Доли в праве собственности на квартиру, приобретенные в собственность ранее, в настоящее время также продаются как доли.

Мы выбираем, нас выбирают…

Выбор жилплощади начинается с просмотра. Старайтесь обращать внимание, прежде всего, на те вещи, которые будет невозможно изменить: метраж, освещенность комнаты, состояние мест общего пользования и т.д. А если в комнате висит огромный плакат, который вас раздражает, просто мысленно снимите его со стены.

Жизнь на новом месте в любом случае во многом зависит от соседей, особенно при покупке комнаты. Для того чтобы познакомиться с собственниками других комнат, лучше всего приходить на просмотр вечером, иначе их можно просто не застать. Обязательно поговорите со всеми. Если во время вашего визита кого-то не было дома, стоит не полениться и прийти на просмотр второй раз. Ведь, приобретая комнату, вы должны быть уверены, что соседи вам рады. В противном случае лучше не рисковать.

Пример из жизни

Марина осталась довольна просмотром. Светлая комната, обои с нежным рисунком, уютный торшер, хороший диван. К тому же в квартире была просторная кухня. Соседи тоже понравились. Правда, девушка застала не всех, но не придала этому значения и на второй просмотр не пошла. Антон, владелец одной из комнат, тихонько намекнул ей, что здесь живет одна странная особа, и надо быть настороже. Но Марина только махнула рукой. «Где я еще такую хорошую комнату найду и по такой цене!», - сказала она. Однако в первый же день пребывания на новой жилплощади ее ждал неприятный сюрприз. Когда она вернулась с работы, замок в ее комнату был взломан, занавески там сорваны, вещи разбросаны, а на большом зеркале красовалась аршинная надпись: «Убирайся отсюда!!!». Как выяснилось, это сделала та самая странная особа, о которой предупреждал Антон. Ей показалось, что у Марины «дурной глаз», и что «она принесет всем несчастье». Непредсказуемая соседка состояла на учете у психиатра.

Документы: с чего начать?

Итак, с соседями все в порядке, и вы решили: я хочу жить именно здесь. Теперь все внимание нужно уделить подготовке документов. Первое, что нужно сделать – убедиться, что продавец комнаты - настоящий хозяин. Это должны быть правоподтверждающие документы (свидетельство о государственной регистрации права) и правоустанавливающие – показывающие на основании чего это право возникло (договор купли-продажи, мены, приватизации, дарения, свидетельство о праве на наследство и т.д.).

Затем следует заказать в Росреестре выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Обратитесь в органы регистрации, напишите соответствующее заявление, и через пять дней вы получите ответ в письменном виде. Данную выписку также можно заказать и в электронном виде через портал государственных услуг Росреестра. В выписке будет указано, состоит ли данная комната под арестом, запрещением или под залогом, иначе, есть ли обременения, из-за которых продажа невозможна. Там же будет указано, кто является их собственниками других комнат. Причем иногда приходиться заказывать выписку не только на комнату, как на отдельный объект недвижимого имущества, но и на квартиру, где указываются собственники долей, которые приватизировали их до вступления в силу нового Жилищного кодекса.

Приоритетное право

Теперь мы переходим к другому, не менее важному моменту. Согласно ст. 250 Гражданского кодекса РФ и п.6 ст.42 Жилищного Кодекса РФ собственники других комнат и долей квартиры имеют преимущественное право покупки соседней с ними жилплощади. Другими словами, если вы хотите продать свою комнату, то должны сначала предложить ее своим соседям: «Я собираюсь ее продавать по такой-то цене». Причем не просто сказать им об этом за чашкой чая, а послать письмо или телеграмму с уведомлением о вручении, а лучше обратиться к нотариусу и с его помощью разослать официальные уведомления на имя каждого собственника. Иначе потом, когда вы найдете покупателя, соседи могут сделать вид, что их «обошли стороной».

Документы, подтверждающие уведомление сособственников, необходимо приложить к пакету документов при подаче договора купли-продажи комнаты (доли) на государственную регистрацию. Иногда бывают ситуации, когда соглашаются купить комнату сразу несколько сособственников, в этом случае вы вправе продать свою комнату любому из них по вашему выбору.

Пример из жизни

Андрей наконец-то решился продать свою комнату и взять ипотеку. Зная о приоритетном праве покупки, сразу же зашел ко всем соседям с предложением купить его жилплощадь. «Я комнату продаю за 700 000, - сказал он. - Если надо, берите, присоедините к своей. Уже как полквартиры будет». Правда, владелец одной из комнат в то время был в командировке, и Андрей послал ему смс. Но реакция всех соседей была одинаковой: «Да ты что? Откуда у нас такие деньги? Нет уж, продавай, кому хочешь. Только не пьяницам». Вскоре Андрей нашел покупателя – спокойного вежливого молодого человека, который работал программистом. Они уже собирались подписать договор, как вдруг соседка Лена возмутилась: «Кому это ты собрался продавать? А почему не нам?» «Так я же вам предлагал! Вы отказались!», - опешил Андрей. Но подтвердить свою правоту он ничем не мог – официального уведомления о планируемой продаже не было.

Предположим, вы оказались благоразумны и разослали официальные извещения о планируемой продаже. Теперь остается ждать ответа в течение месяца. Если другие собственники столь же официально подписали отказ, выдаст вам письменный документ, подтверждающий, что они получили это предложение, но отказались. Тогда смело можно продавать комнату, кому пожелаете. Если же по истечении данного срока ответа так и не последовало, молчание приравнивается к отказу. В этом случае вы тоже вольны искать любого покупателя.

Если среди собственников других комнат есть дети или недееспособные граждане, то одного отказа мало. Нужно, чтобы родители этих детей и опекуны недееспособных лиц получили соответствующее разрешение от органов опеки и попечительства.

Бывает и так, что отдельные комнаты не приватизированы. Тогда приоритетное право покупки появляется и у органов местного самоуправления. А продавец точно также обязан уведомить о том, что он продает и по какой цене. Также придется ждать ответа в течение месяца.

Но вернемся к роли покупателя. Если вы собираетесь приобрести комнату, обязательно убедитесь, что ваши потенциальные соседи отказались от своего приоритетного права покупки. А если среди них есть несовершеннолетние или находящиеся под опекой граждане – проверьте, получено ли соответствующее разрешение на подписание отказа от органов опеки и попечительства. Внимательным нужно быть и в том случае, если дети или недееспособные граждане являются собственниками той комнаты, которую вы хотите купить. В таком случае разрешение от органов опеки и попечительства должен получить тот, кто продает вам жилплощадь. Не стоит также забывать, что при продаже доли или комнаты с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Имейте в виду: при несоблюдении хотя бы одного из этих условий сделка будет признана в суде недействительной. И вы лишитесь своих квадратных метров.

А самое главное - никогда не соглашайтесь на подписание договора дарения комнаты вместо договора купли-продажи. Продавцы иногда в обход статьи 250 ГК РФ предлагают подписать договор дарения, чтобы не получать отказы сособственников (при дарении этого не требуется). Такая сделка по иску заинтересованных лиц может быть признана судом притворной.

Права хозяина

На что вы имеете право, если купили комнату? Разумеется, жить в ней, пользоваться, владеть и распоряжаться ею. Такие же права есть и у членов вашей семьи. Вы также получаете доступ к местам общего пользования – готовить на кухне, мыться и стирать в ванной, вешать одежду в прихожей. Однако важно помнить, что точно такие же права есть у собственников других комнат. Поэтому во избежание выматывающих душу конфликтов лучше всего заранее полюбовно договориться, кто и когда принимает душ, варит борщ, драит кастрюли и т.д. И стараться следовать установленному порядку.

Если вы потом захотите, можно продать свою комнату, ведь это ваша собственность. Но обязательно учитывайте, что у соседей есть приоритетное право покупки. Кстати, если кто-то из собственников других комнат задумает продать свою жилплощадь, приоритетное право появится и у вас.

С арендой все еще сложнее. Согласно п.2 ст. 288 ГК РФ жилые помещения могут сдаваться собственником для проживания других лиц по договору. Таким образом, теоретически вы можете сдавать свою комнату, не спрашивая ни у кого разрешения. Но ведь на практике ваш наниматель будет не только сидеть «у себя», но и есть на кухне, мыться в ванной – то есть получит доступ к местам общего пользования. Поэтому договориться с соседями все же необходимо.

Подготовила Злата Балика

Благодарим за помощь в написании статьи юриста, менеджера по сделкам агентства недвижимости ООО «Жемчужина-Риэлти» Эдуарда Шалина