Управляющая компания – это организация, чья деятельность направлена на содержание и управление жилыми многоквартирными зданиями.

В обязанности УК входит проведение различных ремонтных работ, предоставление жильцам коммунальных услуг и т. д. Естественно, что деятельность компании связана с решением различных финансовых вопросов.

Доход управляющей компании ЖКХ состоит из:

1. платежи жильцов.

   Собственники квартир обязаны оплачивать содержание МКД, перечисляя определенную сумму на счет компании.

   Обычно такие платежи указываются в квитанциях на оплату коммунальных услуг.

2. Вознаграждение за посредничество.

   Ресурсоснабжающие организации предоставляют УК агентские вознаграждения за сбор коммунальных платежей с жильцов.

3. Дополнительные средства, которые жильцы перечисляют на счет УК.

   Это может возмещение материального ущерба, причиненного собственниками, и т. д.

4. Средства за аренду.

   УК имеет право сдавать в аренду те помещения, которые входят в общедомовое имущество, например, подвал.

Справка: существуют два вида доходов организации, которые не облагаются налогами со стороны государства.

К ним относятся:

• деньги, которые собственники перечисляют на капитальный ремонт МКД;
• бюджетные деньги, которые УК получает на содержание дома.

В обязанности УК входит содержать и ремонтировать многоквартирное здание. Естественно, эта деятельность связана с определенными расходами. Например, расходы могут быть следующими:

1. ремонт канализационных систем;
2. устранение неполадок отопительной системы;
3. ремонт кровли здания;
4. осуществление ремонтных работ по заявкам собственников и т. д.

Предусмотрены также расходы на содержание МКД. УК обязана следить за тем, чтобы общедомовое имущество находилось в надлежащем состоянии и могло полноценно эксплуатироваться. Обязанности компании по содержанию здания включают:

• ежедневную уборку лестничных клеток, территории возле мусоропровода, а также лифта;
• замену поврежденных окон, дверей и т. д.;
• контроль за температурой в помещениях, которые относятся к общедомовому имуществу;
• дезинфекция мусоропроводов;
• ежемесячная уборка всего подъезда.

Что касается придомовой территории, то УК должна содержать и участок земли возле многоквартирного дома, то есть озеленять и благоустраивать его.

Отдельной статьей расходов для управляющей компании является капитальный ремонт. Чаще всего его проведение оплачивают собственники квартир, но часть средств могут выделять из бюджета муниципальные власти.

Также расходы управляющей компании ЖКХ включают в себя:

1. оплата труда работников;
2. отчисление страховых взносов;
3. оплата банковских, аудиторских, а также консультационных услуг;
4. расходы, связанные с повышением квалификации кадров;
5. налоговые сборы.

Все платежи обязательно указываются в бухгалтерском учете в соответствии с действующим законодательством.

Материальные расходы в УК

Управляющая компания тратит средства не только для оплаты услуг специалистов, которые осуществляют работы по содержанию и ремонту МКД. Существует такая статья бюджета, как материальные расходы.

Материальные расходы в управляющей компании:

• приобретение инвентаря, сырья и прочих материалов для ремонта и содержания МКД;
• оплата коммунальных услуг, которые использует УК;
• аренда помещений для УК;
• транспортные услуги.

Это лишь небольшой перечень трат, которые являются необходимостью для управляющей компании.

Смета

Это так называемый финансовый план, который содержит всю необходимую информацию о доходах и расходах компании за определенный промежуток времени.

Смета управляющей компании обязательно содержит пункты, соответствующие обязанностям УК по отношению к собственникам, а также:

1. отчисления ресурсоснабжающим компаниям за предоставленные коммунальные услуги;
2. расходы, которые УК понесет в связи с содержанием МКД и территории;
3. расходы, запланированные на ремонт жилого здания;
4. средства, которые УК обязана потратить на свое содержание (заработная плата сотрудникам, коммунальные расходы);
5. расходы на капитальный ремонт.

При составлении документа обязательно учитывается площадь здания, количеств помещений (жилых и нежилых) и другие сведения.

Обязана ли управляющая компания предоставлять смету выполненных работ?

В обязанности УК входит предоставление сметы собственникам квартир. Для этого жильцам следует обратиться в компанию коллективно и потребовать ознакомления с документом.

Порядок предоставления субсидий жилищно-управляющим компаниям

Государство нередко дает возможность организациям, ведущим жилищно-хозяйственную деятельность, возместить траты, направленные на оплату коммунальных услуг и т. д. Другими словами, это способ возмещения убытков управляющих компаний, которые они несут во время содержания многоквартирного здания.

Процедура получения основывается на соглашении, которое заключается между УК и соответствующим министерством. Следует знать, что такие субсидии носят единовременный характер и имеют четкое целевое назначение. Средства организация может получить, если предоставит доказательства своих убытков.

Существует еще один вид субсидий, на которую может рассчитывать управляющая компания. Это выделение бюджетных средств на проведение капремонта дома. В этом случае к организации предъявляются следующие требования:

• у УК не должно быть долгов перед государственными органами;
• решение о проведение капремонта должны принять собственники на собрании;
• УК обязана предоставить заключение экспертизы о техническом состоянии МКД.

Но такие субсидии предусмотрены не для всех видов капитального ремонта. Государство может взять на себя часть расходов управляющих организаций, если работы включают:

1. устранение разрушений несущих конструкций здания;
2. повреждение дома произошло вследствие чрезвычайной ситуации или стихийного бедствия;
3. требуется удаление деформаций и ремонт обрушений конструктивных частей МКД.

После того, как жильцы решат, что есть необходимость в проведении капитального ремонта, УК обращается в МУ ДМИБ и предоставляет документы. После чего придется ждать решения о предоставлении субсидий.

Вознаграждение

Деятельность УК направлена на получение прибыли, поэтому организация имеет право на различные вознаграждения. В первую очередь работу УК оплачивают собственники квартир.

Прибыль управляющей компании складывается из нескольких показателей, но размер и процедура выплат должна быть указана в договоре между жильцами и компанией.

Вознаграждение управляющей компании не может превышать 10% от тарифов, установленных на содержание и ремонт дома.

Проверки

Владельцы квартир имеют право требовать предоставления от УК отчетности за потраченные средства. Но это не гарантирует того, что компания честно распоряжается деньгами, которые должна тратить на ремонт и содержание дома.

Поэтому при проверке документов следует обратить внимание на следующее:

1. жильцы могут требовать получения приложений, которые составляются для отчетов. Обычно в таких приложениях указана более подробная информация о доходах и расходах УК. Иногда недобросовестные компании указывают в них перечень услуг, которые жильцам не предоставляются.
2. Важно учесть, когда был проведен ремонт МКД и какое количество средств было на это потрачено.
3. Что касается трат на, например, электричество, то проверить цифры, указанные в документе, сложнее. Необходимо заранее подсчитать, затраты управляющей компании.

   Даже если сумма будет приблизительной, разницу (если сумма в отчете сильно завышена) можно легко увидеть.

4. Таким же способом можно проверить расход воды. Если в документе указано, что на мытье помещений или полив цветов ушло очень много воды, а на самом деле УК не выполняла этих работ, то можно предъявлять претензии.
5. Сложнее проверить средства, которые УК тратит на накладные расходы, организацию работ. Важно уточнить, что именно входит в этот пункт, так как заработная плата сотрудников обычно идет отдельной статьей.
6. УК часто злоупотребляют такими пунктами, как ремонт окон или дверей общедомового имущества. Это очень удобно, так как можно списать большие суммы на покупку шпингалетов, рам или стекол. А по факту ничего не устанавливать.

Желательно, чтобы жильцы объединялись в инициативные группы и контролировали таким образом деятельность УК.

При этом в такую группу должны входит специалисты, в том числе бухгалтеры, юристы, инженеры.

Они смогут дать профессиональную оценку документации, которую предоставляют управляющие компании.

Перед тем, как проверять деятельность компании, следует выяснить, что указано по этому поводу в договоре. Отчеты могут предоставляться собственникам, вывешиваться на общем стенде.

Не стоит думать, что найдя недочеты и предъявив претензии УК, ее руководство сразу примет меры по их устранению. К сожалению, это далеко не так.

Нередко управляющие компании очень хорошо наживаются на собственниках квартир, взымая с них плату за несуществующие услуги. Поэтому лучше всего обратиться в контролирующие органы, например, в жилинспекцию.

Жалоба должна быть составлена в письменном виде и содержать все необходимые пункты. Если УК предоставляет некачественные услуги, то лучше обращаться в Роспоребнадзор. При завышенных тарифах на коммунальные услуги нужно идти в антимонопольную службу.

А вот писать жалобу в прокуратуру необходимо в следующих случаях:

• если УК использует средства собственников для удовлетворения своих нужд;
• если УК совершает неправомерные действия.

ВАЖНО! В случае, когда у собственника есть претензии к компании, основанные на возмещение материальных убытков, следует подавать иск в суд.

Заявление нужно отнести в суд по месту нахождения виновника, то есть управляющей компании. Тогда можно добиться того, что УК выплатит компенсацию за переплату или поврежденное имущество.

Управляющая компания – это коммерческая организация, поэтому она обязана вести бухгалтерские документы и платить налоги. Все доходы и расходы УК контролируют налоговые органы, поэтому крайне важно соблюдать отчетность, а также не завышать тарифы. А собственники со своей стороны могут только контролировать эту деятельность и проверять расходы организации.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter .

Данная организация представляет собой юридическое лицо (оно может быть любой организационной формы) или индивидуального предпринимателя, обеспечивающих надлежащее управление многоквартирным домом.

Разумное управление нацелено на то, чтобы обезопасить жильцов, сделать их проживание максимально комфортным, обеспечить их качественным предоставлением услуг ЖКХ. Управляющие организации должны содержать общедомовое имущество, решать вопросы, касающиеся его использования.

Деятельность управляющих компаний регламентируется Жилищным Кодексом РФ. Правила, согласно которым осуществляется их работа, утверждены Постановлением Правительства России 15 мая 2013 года .

Доходы управляющих компаний ЖКХ

Прибыль управляющей компании складывается из нескольких категорий.

Отдельно стоит сказать о капитальном ремонте. Он оплачивается собственниками помещений в многоквартирном доме (). Государство может предоставить финансовую поддержку ТСЖ, управляющих компаний, жилищных кооперативов по проведению капитального ремонта.

Прочие материальные затраты

Данный вид бюджета включает в себя следующие разделы:

• покупка сырьевых материалов, хозяйственных принадлежностей и прочего инвентаря, который необходим при предоставлении услуг многоквартирным домам;
• коммунальные услуги, которые потребляются самим офисом управляющей организации;
• аренда нежилых помещений, которые использует управляющая компания или амортизационные отчисления;
• транспортные и другие виды услуг.

Смета доходов и убытков

Данный документ представляет собой четкий , согласно которому в бюджет управляющей компании будут поступать доходы и отчисляться расходы. Смета – это один из самых простых финансовых планов.

Управляющая компания обязана выполнять ряд требований перед собственниками жилых помещений. Эти обязанности четко прописаны в договоре между жильцами и организацией.

В смете четко прописываются все пункты (соответствующие обязанностям), которые ведут за собой расходную и доходную часть бюджета. При составлении сметы учитывается площадь всего дома, количество жилых и нежилых помещений. В смету входят следующие пункты:

• Платежи ресурсоснабжающим компаниям. Между управляющей организацией и данными компаниями заключается . Исходя из него, рассчитывается сумма оплаты.
• Расходы, которые относятся к содержанию общего имущества – сюда входит работа по уборке прилегающих территорий и общедомовых площадей (лифтов, подъездов), подготовка к зимнему периоду времени и др..
• Расходы по ремонту дома – оплата услуг подрядчиков, проводящих ремонтные работы.
• Расходы, касающиеся работы самой управляющей компании . Этот пункт включает в себя материальные расходы в управляющей компании, отчисления на заработную плату другие социальные нужды работников, амортизация различного оборудования, используемого управляющей компанией, другие расходы, которые связаны с предоставлением услуг по обслуживанию дома.
• Расходы, направляемые на капитальный ремонт – оплата услуг подрядчиков, производящих капремонт.

Управляющая компания должна предоставлять смету по требованию собственника жилья. Лучше будет, если жильцы обратятся в управляющую организацию коллективно.

Порядок предоставления субсидий

Государство предоставляет субсидии, которые нацелены на то, чтобы возместить затраты, связанные с содержанием объектов коммунальной (социальной, энергетической, таможенной и прочих) инфраструктуры.

Субсидии предоставляются единовременно, использовать их можно только на возмещение убытков . Предоставление денежных средств основывается на договоре, заключенном между управляющей компанией и министерством экономразвития России.

В договоре указывается размер субсидии, время выплаты, целевое назначение, сроки представления отчетов по использованию средств и др. Для того чтобы получить субсидию, управляющая компания должна предоставить в министерство соответствующие документы.

Существует субсидирование капитального ремонта дома. Управляющие компании могут получить субсидии для его проведения. Для этого организации должны обладать следующими критериями:

• компании не должны иметь ;
• решение о надобности капремонта должно быть принято собственниками на общем собрании;
• проведение экспертизы технического состояния дома, где в заключении будет сказано о необходимости капитального ремонта.

Субсидии могут быть предоставлены только в случае выполнения определенных работ капремонта:

• подрядчики должны устранить разрушения несущих конструкций дома;
• необходимо устранить повреждения после чрезвычайных ситуаций (пожаров, наводнений);
• удалить деформации и обрушения отдельных конструктивных частей дома.

Управляющие организации должны направить письменное обращение в МУ ДМИБ с документами, подтверждающими необходимость капитального ремонта, и ожидать решение вопроса.

Ведение бюджета управляющей организации – это важная деятельность, которую ведут бухгалтеры. Все компании предоставляют отчеты, платят соответствующие налоги.

Документацию, доходную и расходную часть бюджета проверяет налоговая инспекция, поэтому необходим соблюдать все правила по ведению бюджета.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter .

Как известно, обеспечение населения коммунальными услугами, ремонт и содержание жилищного фонда являются делом хлопотным и весьма затратным. В этой связи является вполне понятным желание управляющих компаний, создаваемых, как правило, на базе бывших ЖКУ и ЖКО, применять упрощенную систему налогообложения, позволяющую законным способом минимизировать налоговые обязательства. Наш опыт налогового консультирования показывает, что управляющим компаниям следует обращать особое внимание на особенности налоговых последствий сделок, заключаемых ими в интересах граждан.

Институт управления многоквартирным домом (далее по тексту - «Управление») появился в российском законодательстве в виде раздела VIII Жилищного кодекса РФ, введенного в действие с 01 марта 2005 года.

Его основными задачами является обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, решения вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в многоквартирном доме (ч.1 ст.161 ЖК РФ).

Приведенные положения ясно указывают на социальную направленность института Управления: в целях максимальной защиты интересов граждан, проживающих в жилых помещениях, законодатель разграничил функции по непосредственному выполнению работ (оказанию услуг) в сфере ЖКХ и по организации указанных процессов между различными субъектами, поставив, по сути, «буфер» между потребителями и непосредственными исполнителями в виде Управляющей организации.

Жилищным кодексом РФ предусмотрены три формы управления многоквартирным домом (ч.2 ст.161 ЖК РФ): непосредственно гражданами, товариществом собственников жилья (иным специализированным потребительским кооперативом) и управляющей компанией. Первые два из перечисленных способов находятся за рамками настоящего исследования, поэтому мы будем рассматривать лишь правоотношения, возникающие в рамках управления с привлечением Управляющей организации.

Фактически жилищное законодательство содержит три случая, когда многоквартирный дом может управляться Управляющей организацией:

1) если такой способ Управления выбран на общем собрании собственников помещений в доме (ч.3 ст.161 ЖК РФ); 2) при получении от органа местного самоуправления уведомления о необходимости заключить договор управления с Управляющей организацией, признанной победителем открытого конкурса. Такое уведомление направляется, если до 01 января 2007 года собственники не приняли решение о выборе способа управления или не реализовали его на практике (ч.4 ст.161 ЖК РФ, ч.1 ст.18 ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» от 29.12.04 г. №189-ФЗ); 3) если все помещения в многоквартирном доме находятся в государственной или муниципальной собственности (ст.163 ЖК РФ).

Частью 1 статьи 162 ЖК РФ предусмотрено, что договор управления должен заключаться в письменной форме с каждым собственником помещения в многоквартирном доме.

По общему правилу, конкретные условия договора управления определяются общим собранием собственников. Однако в случае, если такое собрание не утвердило такие условия, либо договор управления заключается на основании уведомления органа местного самоуправления (ч.4 ст.161 ЖК РФ), последний утверждает форму договора управления своим решением.

Предмет договора управления состоит в том, что Заказчики обязуются оплачивать, а Управляющая организация обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в доме, предоставлять коммунальные услуги, осуществлять иную направленную на достижение целей Управления деятельность.

Таким образом, договор управления по своей правовой природе является смешанным договором с элементами подряда и возмездного оказания услуг . Данный вывод подтверждает и пункт 3 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам, определяющий исполнителя (которым может быть и Управляющая организация) как юридическое лицо (индивидуальный предприниматель), предоставляющее коммунальные услуги, производящее или приобретающее коммунальные ресурсы и отвечающее за обслуживание внутридомовых инженерных систем, с использованием которых потребителю предоставляются коммунальные услуги.

Кроме того, согласно п.16 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме… «надлежащее содержание общего имущества … обеспечивается собственниками помещений путем заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией…».

В целом деятельность Управляющей организации можно разделить на две основные составляющие.

1. ПРЕДОСТАВЛЕНИЕ КОММУНАЛЬНЫХ УСЛУГ.

Специфика данного вида деятельности заключается в том, что Управляющая организация самостоятельно производит либо покупает коммунальные ресурсы у ресурсоснабжающих организаций и трансформирует их в коммунальные услуги , предоставляемые потребителям (пункт 3, подпункт «в» п.49 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам).

Таким образом, если Управляющая организация не имеет собственных мощностей для производства коммунальных ресурсов, она заключает договор купли-продажи с ресурсоснабжающей организацией.

Очевидно, что при такой схеме оформления договорных отношений (обусловленной требованиями действующего законодательства) невозможно говорить о том, что Управляющая компания в отношениях с ресурсоснабжающей организацией выполняет функции агента, выполняющего задание собственников жилых помещений.

Следовательно, ресурсоснабжающие организации несут ответственность за надлежащее выполнение условий договора только перед Управляющей компанией .

В свою очередь, Управляющая компания в отношениях с гражданами не может ссылаться на нарушение условий договора ресурсоснабжающей организацией .

Если рассматривать налоговые последствия данного вида деятельности, необходимо отметить, что выручка Управляющей организации должна складываться из всех сумм , поступающих от жильцов, поскольку они являются доходом от реализации (ст.249 НК РФ).

Следует обратить особое внимание на то обстоятельство, что плата за коммунальные услуги не включает в себя вознаграждение Управляющей компании (ст.154 ЖК РФ). На практике это означает, что приобретение коммунальных ресурсов и предоставление коммунальных услуг гражданам производится по одному тарифу, утвержденному в установленном порядке (п.15 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам), то есть в распоряжении Управляющей компании после расчетов с ресурсоснабжающей организацией не остается какой-либо прибыли, ее доходы в целях налогообложения равны расходам.

Управляющая компания может обладать необходимыми мощностями и трудовыми ресурсами для осуществления содержания и текущего ремонта своими силами. Вместе с тем она может привлекать для выполнения указанных работ третьих лиц, если запрет на это не установлен договором управления.

Рассматриваемый вид деятельности содержит в себе как элементы подряда (текущий и капитальный ремонт), так и возмездного оказания услуг (содержание имущества). В этой связи отношения, связанные с привлечением третьих лиц, регулируются нормами о генеральном подрядчике и субподрядчике.

В результате Управляющая организация выступает неким «буфером», поскольку в силу закона несет ответственность как перед жильцами - за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств субподрядчиком, так и перед субподрядчиком - за невнесение либо несвоевременное внесение оплаты гражданами (ч.3 ст.706, ст.783 ГК РФ).

В соответствии со ст.154 ЖК РФ плата за содержание и ремонт жилого помещения включает в себя, в том числе, и плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом. По общему правилу, размер платы за содержание и ремонт общего имущества определяется общим собранием собственников. Однако в случае, когда собственники не приняли решения о выборе способа управления, размер такой платы утверждается органами местного самоуправления.

Специфика данного вида деятельности Управляющей организации заключается в том, что собственники вносят плату за текущий и капитальный ремонт здесь и сейчас , а фактически эти работы будут выполнены в будущем , то есть Управляющая компания аккумулирует эти средства на своих счетах до момента принятия общим собранием собственников решения о необходимости проведения ремонта .

Безусловно, сразу же возникает вопрос: каким образом Управляющая компания должна определять свою выручку?

Относительно платы за содержание жилья все ясно: она учитывается в составе доходов от реализации, поскольку эти услуги оказываются в текущем периоде. Что же касается средств на осуществление ремонта, они также являются доходом от реализации, однако их учет в целях налогообложения зависит от применяемого Управляющей компанией метода определения дохода.

Если Управляющая организация применяет общую систему налогообложения и определяет доходы по методу начисления , у нее есть возможность отнести средства на капитальный ремонт к доходам будущих периодов в виде предварительной оплаты работ и на основании подпункта 1 пункта 1 статьи 251 НК РФ не учитывать их при формировании налогооблагаемой базы.

В случае, если Управляющая организация определяет доходы кассовым методом , суммы оплаты за ремонт должны учитываться ей в том периоде, когда они фактически поступили в кассу (пункт 2 ст.273 НК РФ). Возможность отнесения на расходы данных сумм связана с моментом фактического выполнения и оплаты ремонтных работ (п.3 ст.273 НК РФ).

Аналогичный учет необходимо вести и Управляющим компаниям, применяющим упрощенную систему налогообложения . Поскольку в силу пункта 1 ст.346.17 НК РФ датой получения доходов признается день поступления денежных средств в кассу (кассовый метод), плата за ремонт жилья должна учитываться в периоде ее фактического поступления от жильцов .

Представляется, что плата за ремонт не может быть признана имуществом, получаемым в рамках целевого финансирования, поскольку перечень случаев такого финансирования, приведенный в подпункте 14 п.1 ст.251 НК РФ, является закрытым и расширительному толкованию не подлежит.

К аналогичному выводу приходит и Минфин РФ, рассматривая в письме от 26 июня 2006 г. №03-11-04/2/128 вопрос о налогообложении платы за ремонт, получаемой ТСЖ: «…средства, поступившие от членов ТСЖ в оплату стоимости содержания, обслуживания и ремонта жилого фонда, а также в оплату коммунальных услуг, целевыми поступлениями не являются .

Плата членов ТСЖ за услуги (работы) по обеспечению надлежащего санитарного, противопожарного и технического состояния жилого дома и придомовой территории; технической инвентаризации жилого дома; содержанию и ремонту жилых и нежилых помещений; капитальному ремонту жилого дома, а также плата за коммунальные услуги являются выручкой от реализации работ, услуг и, соответственно, учитываются ТСЖ при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением упрощенной системы налогообложения» (выделено автором).

Нельзя не отметить, что существует альтернативная рассмотренной в настоящей статье точка зрения, основанная, в частности, на письме МНС России от 06.10.03 г. №22-2-16/8195-ак185, а также на письмах Минфина России от 14.11.05 г. №03-11-05/100 и от 26.06.06 г. №03-11-04/2/128.

Сторонники указанной позиции считают возможным учитывать в составе доходов Управляющей организации только сумму ее вознаграждения , то есть фактически допускают применение в сфере ЖКХ института агентирования .

Данная точка зрения представляется нам в корне неверной, поскольку она базируется на терминах и понятиях, содержавшихся в Правилах предоставления коммунальных услуг, утв. постановлением Правительства РФ от 26.09.94 г. №1099, и утративших юридическую силу с 09 июня 2006 г. в связи с утверждением постановлением Правительства РФ от 23.05.06 г. №307 новых Правил предоставления коммунальных услуг гражданам, изменивших правовые подходы к толкованию понятия «коммунальные услуги» .

В заключение хотелось бы отметить, что необходимость включения в состав доходов Управляющей организации всех сумм, поступающих от граждан, а также высокая вероятность утраты права на применение УСН побуждают компании, управляющие многоквартирными домами, изыскивать законные способы налоговой оптимизации своей деятельности, которые, безусловно, существуют.

УК является серьезным делом, и как любой бизнес, она имеет определенные особенности. Любой человек, организовывающий такую компанию, должен хорошо разбираться в жилищном законодательстве . Также человек, который является учредителем обслуживающей организации или членом правления, должен иметь высшее экономическое или техническое образование.

Но перед тем как приступить к организации данного бизнеса, нужно решить, выгоден ли он. дает ее владельцу возможность управлять многоквартирными домами. Такое управление заключается в контроле над всеми ремонтными работами, поиске поставщиков материалов и сотрудников организации, а также в поиске клиентов. За это руководство управляющей компании будет получать от своих клиентов денежную оплату.

Для того чтобы понять, как обстоят дела в этой сфере бизнеса, стоит обратиться к статистике. По имеющимся данным в этой области сосредоточено более 30% всех финансовых фондов . И большинство предприятий подобного рода, при правильном и грамотно составленном бизнес-плане, начинают получать выгоду уже в течение второго года работы.

Рентабельность вложений

Окупаемость УК считается средней и составляет около 50%. То есть полностью окупиться этот бизнес может уже в течение 2 лет. Но это зависит от того, сколько домов удастся привлечь к сотрудничеству.

Для того чтобы компания считалась успешной, в первый год ей нужно взять на обслуживание не менее 5 домов и постепенно увеличивать это количество. Причем брать сразу много клиентов нужно осторожно, так как необходимо правильно рассчитывать свои силы.

Чем занимается организация ЖКХ?

Но рентабельность это еще не все, что следует знать об этом бизнесе. Всем кто желает организовать свою УК, необходимо подробно изучить то, чем именно занимается такая организация. На данном предприятии лежит большая , так как собственники квартир доверяют им управление своим домом, а значит в какой-то степени и своим имуществом. Поэтому чтобы избежать жалоб и судебных разбирательств, необходимо знать обязанности УК.

Такая организация должна:

Какие услуги должна оказывать управляющая компания подробнее рассмотрим в данном видео:

Как правильно выбрать правовую форму?

Перед регистрацией подобного бизнеса следует грамотно подойти к выбору организационно-правовой формы такой организации. УК может являться обществом с ограниченной ответственностью (ООО) или открытым акционерным обществом (ОАО). Для того чтобы определиться, по какой из этой форм регистрировать свою обслуживающую организацию, нужно рассмотреть их особенности.

Самой распространенной правовой формой является ООО . Такой вид организации обладает всеми возможностями юридического лица, но в отличие от него, при объявлении себя , она не отвечает своим имуществом. То есть, если один из учредителей компании совершил организационную ошибку, то убытки выплачиваются за его личный счет, а не за счет имущества УК. Именно поэтому большинство предпринимателей регистрируют УК именно по этой форме, снижая при этом риск потери всего бизнеса.

ОАО же представляет собой юридическое лицо, которое отвечает всем своим имуществом. То есть, если у УК возникнуть , то для их выплаты суд может прибегнуть к взысканию ее имущества.

Справка! Такая форма может быть выгодна только в том случае, если каждый из учредителей вкладывает в основание фирмы свое имущество. В других случаях лучше всего регистрировать УК как общество с ограниченной ответственностью.

Уставная документация

Для работы обслуживающей организации в сфере ЖКХ необходимы определенные документы. Одной из таких важных бумаг является , в соответствие с пунктами которого, организация осуществляет свою . Данный документ должен приниматься с учетом всех региональных нормативно-правовых актов, а также ЖК РФ. Принимается устав общим решением всех учредителей УК.

В такой документации содержится информация о деятельности компании, а также об всех членов УК, в том числе и ее руководителей.

Работа обслуживающей организации не возможна без такого документа, как . В нем должны содержаться обязанности и права сторон, ответственность собственников и УК, а также срок заключения договора. Также УК должна хранить отчеты, которые составляются каждый квартал.

Что такое акты по охране труда?

Обязательной документацией, которая должна быть в УК, являются и акты по охране труда. Такие документы представлены :

1. различными приказами по охране труда;
2. утвержденными программами инструктажей;
3. инструкциями по технике безопасности;
4. документацией по медосмотрам сотрудников;
5. журналами по охране труда.

Как зарабатывают УК?

УК не только обслуживает многоквартирные дома, но и занимается деятельностью финансового характера . Осуществляется она по запросу собственников, направляющих денежные средства на нужды своего дома.

Жильцы могут перечислять деньги на капитальный ремонт дома, для которого открывается отдельный счет, а также на мелкие разовые работы, которые обычно включены в коммунальные услуги. К таким работам относят разовый ремонт, расчистка снега и другие услуги. Также управляющая компания должна получать деньги от жильцов и переводить их на счет поставщиков услуг и ресурсов.

Важно! Все операции, которые УК проводит с перечисленными от собственников на ее счет деньгами, должны иметь отображение в финансовых отчетах организации.

Если таких документов не будет, то у УК могут возникнуть серьезные проблемы с прокуратурой и другими серьезными государственными инстанциями.

Порядок определения выручки

Отдельно нужно разобрать вопрос о том, каким именно образом формируется выручка УК. В этом деле нет особой сложности.

Жильцы дома каждый месяц оплачивают коммунальные платежи , в которые входит текущий и капитальный ремонт, содержание жилья и другие графы расходов ( ?). Управляющая компания производит необходимое обслуживание, а разница между затратами и полученными от собственника деньгами и является ее прибылью. Также УК может получать прибыль от проведения дополнительных работ, исполнение которых ей могут поручить при победе в тендере.

Поиск клиентов и выбор объектов

Поиск клиентов является важной частью любого бизнеса , и управляющая компания не является исключением. Найти их нелегко, но при правильном подходе довольно реально. Для этого нужно уметь идти на уступки и быть ориентированным на клиента.

Более того, очень важно наладить отношения с застройщиками. Для этого нужно предлагать им выгодные условия приема строящегося дома. Застройщики, в свою очередь, могут рекомендовать жильцам УК, с которой у них есть партнерские отношения.

Но хорошие отношение у УК должны быть не только с застройщиками, но и с самими собственниками. Для этого нужно успешно зарекомендовать себя в работе с другими домами, заключать сделки только с надежными поставщиками строительных материалов, а также не завышать тарифы на услуги .

Лучше и выгоднее всего заниматься обслуживанием новостроек. Такие дома находятся в отличном состоянии, поэтому при правильном обслуживании практически не требуют капитального ремонта. А вот старые дома, возрастом старше 15 лет, лучше всего не брать в обслуживание, хотя бы на первых порах.

Основные трудности и риски

Как и любой другой бизнес, основание УК может иметь определенные риски. Они могут заключаться :

Реальные перспективы

Многие предприниматели, которые хотят заняться подобным бизнесом в сфере ЖКХ, бояться решиться на такой шаг из-за того, что не видят никаких перспектив в этом деле. Но все же может быть выгодным.

Если обслуживающую организацию в жилищно-коммунальной сфере развивать и завоевывать доверие своих клиентов, то УК может принимать участие в тендерах и получать выгодные заказы. Кроме того, перспектива этого бизнеса заключается в создании нескольких обслуживающих организаций под единым именем .

Управляющая компания является достаточно перспективным и выгодным видом бизнеса, который перешел в частные руки не так давно. Но для того чтобы он начал приносить доход нужен ответственный подход и грамотно проработанная стратегия.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter .

Простые сотрудники бывших ЖЭКов – электрики, сантехники, дворники, кровельщики и др., ежедневно обеспечивают жильцов необходимыми бытовыми условиями. Однако, ни должного уважения, ни соответствующей зарплаты за это не получают. Новый закон о сфере ЖКХ в корне меняет саму службу, и будем надеяться, качество ее услуг.

Новые условия

В соответствии с законом об изменениях в сфере ЖКХ, теперь сами жители будут решать, какая коммунальная служба будет обслуживать их жилища.

Общим собранием выбирают управляющего для нескольких многоквартирных домов, который будет координировать работу подопечных или наемных сотрудников.

Размер заработной платы управляющего определяется на собрании жильцов и составляет от 10 до 25 тыс. руб . ($160 – 401) в месяц. Проживающие на данной территории, имеют право переизбрать управляющего, если он не справляется со своими обязанностями или использует не по назначению средства, оплаченные жильцами.

Наконец, у россиян появилась надежда, что в каждом дворе теперь будут детские и спортивные площадки, аккуратные тротуары и ограждения, облагороженные дворы и парковки.

Повышение окладов

На сегодняшний день средняя зарплата работников ЖКХ – 40000 руб . ($642).

При этом ощущается большой дефицит рабочих рук:

• дворников;
• сантехников;
• сварщиков;
• электриков;
• специалистов бухгалтерии и т.д.

В связи с повышением МРОТ в мае 2018 года, зарплаты сотрудников ЖКХ возрастут на предполагаемый уровень инфляции – 4% .

Доходы сотрудников по специализации

Средние зарплаты коммунальщиков по России:

• Ханты-Мансийский АО – 71000 ($1132);
• Чувашская Республика – 66705 ($1066);
• Республика Тыва – 46721 ($747);
• Магаданская обл. – 29704 ($475);
• Ленинградская обл. – 26333 ($421).

Доходы зависит от размера города, в котором работает ЖКХ, специализации сотрудника и занимаемой им должности. Конечно, больше всех зарабатывает начальство.

В среднюю зарплату входят доходы специалистов всех уровней, но на самом деле большинство работников ЖКХ получают мизерную зарплату.

Директор управляющей компании

В крупных городах обязанность по обслуживанию домов взяли на себя частные фирмы.

Они осуществляют вывоз мусора и нечистот, делают ремонт в подъездах, латают крыши и т.д.

Они создали достойную конкуренцию государственному ЖКХ. Директор УК зарабатывает совсем неплохо, но и со своими обязанностями справляется отлично.

В регионах России он зарабатывает:

• Нижегородская обл. – 80000 руб. ($1279);
• Московская – 70000 ($1118);
• Ленинградская – 57500 ($919);
• Самарская – 50000 ($799);
• Рязанская – 45000 ($719);
• Республика Татарстан – 40000 ($639).

В Москве директора зарабатывают значительно больше.

Их оклад зависит от компании, в которой они работают:

• «Севтеплоэнерго » — 226600 руб. ($3622);
• ООО «Благоустройство » — 200000 ($3197);
• ГУП «Водоканал » — 148000 ($2366);
• ООО «Управляющая компания » — 110200 ($1761);
• УК Гагаринского района – 2 – 93600 ($1496);
• УК «Центр » — 82600 ($1320).

Максимальное жалованье директора УК достигает 5 млн руб . в месяц ($79924). Зарплата управляющего ЖКХ в Московской области не превышает 75000 ($1199). Управляющий ТСЖ зарабатывает 61833 ($988).

Бухгалтер

Максимальную зарплату получает бухгалтер в Московской обл. – 63667 руб . ($1017). В столице его оклад составляет 52000 ($831).

Младшим сотрудникам бухгалтерии платят:

• ЖКХ – 37333 руб. ($596);
• ЖСК – 36687 ($586);
• специалист по субсидиям – 34000 ($543).

Сантехник

Средние заработки сантехника в стране:

• слесарь – 70000 ($1119);
• мастер – 63334 ($1012);
• прораб – 60000 ($9590;
• дежурный – 26683 ($427);
• 5 разряда – 19667 ($314);
• 4 разряда – 17721 ($283).

Дежурный сантехник должен быть всегда начеку.

В случае прорыва водопровода или канализации, его могут вызвать по адресу в любое время дня и ночи.

Дворник

Дворниками в Москве устраиваются в основном пенсионеры и гастарбайтеры. Оплата труда не соответствует затраченным усилиям. За один участок сотрудник получает всего 15000 руб . ($240). Поэтому работники обслуживают по 3 – 4 участка и получают от 50000 ($799). За 1 час работы заработок составляет примерно 60 рублей .

В Новосибирске дворники зарабатывают от 9 до 11 тыс . ($144 – 176), это наименьшее значение по стране.

Выручка других специалистов

В коммунальном хозяйстве работают люди разных профессий.

Они получают оклады в размере:

• завхоз – 44333 ($709);
• электрик – 43335 ($693);
• сварщик сантехник – 41333 ($661);
• мастер по домофонам – 35000 ($559);
• зам. директора – 32500 ($519);
• ассенизатор – 31667 ($506);
• трубочист – 29833 ($477);
• садовник озеленитель – 29107 ($465);
• слесарь – 28000 ($448);
• гладильщица – 26000 ($416);
• диспетчер одс – 24833 ($397);
• вахтер-диспетчер – 18500 ($296);
• заведующий хозяйством – 15000 ($239).